Mietwohnung als Kapital

Joseph Beuys wusste: Kunst ist Kapital. Übertragen auf das Mietrecht könnte man die Feststellung treffen: Wohnungsmietvertrag ist Kapital. Wie man dieses Kapital nutzt sagen wir.

Die Oma wohnt seit Jahrzehnten in der schönen Altbauwohnung in guter Lage im Stadtzentrum. Ist es nicht schade, dieses Filet-Stück an den Vermieter zurückzugeben, wenn die Oma verstirbt.

Zudem sind Möglichkeiten des Vermieters bei einem Wohnraummietverhältnis die Miete an die zeitlichen Gegebenheiten anzupassen sind eingeschränkt. In der Regel kann er die Miete nur nach §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anheben und hierbei sind viele formale Bedingungen einzuhalten. Deshalb sind langjährige Mietverträge oft auch günstig.

In der Praxis können sich dem Vermieter dabei einige Hürden in den Weg stellen, so kann er im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung im Rahmen einer Mieterhöhungsklage nur mit Hilfe eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens durchsetzen, was regelmäßig mit Kosten zwischen 1.000,00 € und 2.000,00 € alleine für den Sachverständigen verbunden ist. Rechnet man im Rahmen des allgemeinen Klagerisikos noch die anfallenden Anwaltskosten hinzu, wird die Durchsetzung einer Mietanpassung regelmäßig zum wirtschaftlichen Pokerspiel. Zwar muss der Mieter, wenn die gerichtliche Durchsetzungsklage erfolgreich ist, die Anwalts- und Gerichtskosten erstatten. Das tritt aber nur bei einem 100 %-igen Obsiegen ein. Wird nur ein Teil des Erhöhungsverlangens vom Gericht bestätigt, werden auch die gerichtlichen Verfahrenskosten gequotelt.  

In der Praxis führt dies dazu, dass bei alten und langjährigen Mietverträgen weitaus niedrigere Mieten gelten, als bei Neuvermietungen. Dieses Kapital einer preisgünstigen Mietwohnung können sich Familienmitglieder zunutze machen, wenn der Mieter verstirbt.

Nach § 563 Abs. 1 BGB tritt der Ehegatte oder der Lebenspartner, der mit den Mieter vor dessen Tod in einem gemeinsamen Haushalt gelebt hat, in das Mietverhältnis ein.

Neben dem Ehegatten oder dem Lebenspartner können aber auch Kinder des Mieters in das Mietverhältnis eintreten, wenn sie mit dem verstorbenen Elternteil zuvor in einem gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gewohnt haben und daneben der Ehegatte nicht in das Mietverhältnis eintritt, entweder weil er dort nicht wohnt oder weil er die Übernahme des Mietverhältnisses ablehnt.
Wer also den günstigen Mietvertrag für sich oder seine Familienangehörigen sichern will, sollte sich rechtzeitig mit den Voraussetzungen eines Vertragsüberganges vertraut machen.

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