Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB richtet sich nach der tatsächlichen Wohnungsgröße

Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB richtet sich nach der tatsächlichen Wohnungsgröße Der BGH hatte bereits angedeutet, dass er seine Rechtsprechung zur Mieterhöhung auf Grund von Vergleichsmieten nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße abstellt und nicht etwa auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße. Der Unterzeichner hatte hierzu bereits Stellung genommen.

In dem vom BGH entschiedenen Fall lag die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche weit unter der tatsächlichen Wohnfläche. Nunmehr wird mit der Pressemitteilung des BGH 189/2015 vom 18.11.2015 klargestellt, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt.

Auf dem objektiven Wohnwert kommt es an

§ 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverlangen keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.

Des Weiteren stellt der BGH klar, dass er an seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt nicht mehr festhält. Entsprechendes gelte für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Korrektur eines Denkfehlers

Der Entscheidung ist zuzustimmen und der BGH korrigiert mit ihr einen dogmatischen Denkfehler. Die gesetzlichen Vorschriften im Wohnraummietrecht über die Erhöhungsmöglichkeiten der Miete nach § 558 BGB schränken die Vertragsfreiheit nicht unerheblich ein.

Das hat gute Gründe, weil es den sozial schutzbedürftigen Wohnraum- Mieter schützt. Wenn aber der Vermieter bei der Preisgestaltung seiner Vermietungsmöglichkeiten eingeschränkt wird und er an einen gesetzlich reglementierten Mietspiegel gebunden ist, kann dies nur in engen Grenzen möglich sein. Die Mietanpassungsmöglichkeiten des § 558 BGB knüpfen an der ortsüblichen Vergleichsmiete an, das heißt, dass sich die Mietpreisentwicklung nach dem richtet, was ortüblich für vergleichbaren Wohnraum verlangt wird.

Vergleichbar in diesem Sinne kann aber nur sein, was auch nach den tatsächlichen Gegebenheiten, also der tatsächlichen Wohnungsgröße miteinander vergleichbar ist. Nicht vergleichbar sind dabei Wohnungen mit unterschiedlichen Wohnflächen, sodass weder Mieter, noch Vermieter gezwungen werden können, sich einer Bewertung nach vertraglich fingierten Wohnungsgrößen bemessen zu lassen. Alles andere würde im Übrigen Tür und Tor dafür öffnen, die Möglichkeiten bei der Vergleichsmieterhöhung durch gezielte Vereinbarung über die Wohnungsgrößen zu manipulieren. Damit würde das gesetzliche System der Vergleichsmieten unterwandert.

BGH, Urteil vom 18.11.2015 –VIII ZR 266/14- Pressemitteilung des BGH Nr. 189/2015VIII ZR 266/14-

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