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Wohnungs­eigentums­recht
Können (in NRW) jetzt trotz Corona wieder Eigentümer­versammlungen einberufen werden ?

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Können jetzt wieder Eigentümerversammlungen anberaumt werden?
Können jetzt wieder Eigentümerversammlungen anberaumt werden? 

In der Verordnung zum Schutz vor Neuinfizierungen mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 (Coronaschutzverordnung – CoronaSchVO) der Landesregierung NRW in der Fassung vom 07.05.2020 werden die bisher strengen Regeln gelockert.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 Nach unserer Auffassung können Wohnungseigentümerversammlungen wieder anberaumt werden.

Die Verordnung

Konkret heißt es in der Verordnung unter § 11 Abs. 2 Satz 1:

Veranstaltungen und Versammlungen bleiben bis auf weiteres untersagt, soweit in dieser Verordnung nichts anderes bestimmt ist.

Unter § 11 Abs. 5 heißt es dann weiter:

(5) Abweichend von Absatz 2 Satz 1 zulässig sind

1. (…)

2. Sitzungen von rechtlich vorgesehenen Gremien öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Institutionen, Gesellschaften, Gemeinschaften, Parteien oder Vereine. 

Dabei sind geeignete Vorkehrungen zur Hygiene, zur Steuerung des Zutritts und zur Gewährleistung eines Mindestabstands von 1,5 Metern zwischen Personen (auch in Warteschlangen) sicherzustellen.

Die Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein Gremium einer Gemeinschaft im Sinne der Verordnung

Die Wohnungseigentümerversammlung nach § 23 WEG ist das höchste Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, deren Beschlüsse vom Verwalter als sekundärem Verwaltungsorgan durchzuführen sind.

(BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02)

Damit ist sie in jedem Fall ein rechtlich vorgesehenes Gremium der privatrechtlichen Institution der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Privatrechtliche Institution ist in dieser Vorschrift der Oberbegriff. Der Wortlaut der Verordnung nennt ausdrücklich neben dem Oberbegriff der privatrechtlichen Institution Gesellschaften, Gemeinschaften, Parteien und Vereine.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist förmlich weder eine Gesellschaft, noch ein Verein und auch keine Partei.

Eine Gesellschaft im Sinne des Gesellschaftsrechtes ist eine mittels Gesellschaftsvertrag meist auf unbestimmte Zeit gegründete Personenvereinigung zur gemeinsamen Verfolgung eines gemeinsamen Zwecks. Partei und Verein scheiden ebenfalls aus.

Sie ist vielmehr eine Gemeinschaft im rechtlichen Sinn.

Die Gemeinschaft unterscheidet sich von Gesellschaften, Vereinen und Parteien dadurch, dass sie nicht Zweck des Zusammenschlusses ist, sondern Folge.

Bei der Erbengemeinschaft z.B. ist die Zugehörigkeit nicht das Ergebnis eines willkürlichen Zusammenschlusses oder eines Beitrittes, sondern Ausfluss einer bestimmten erbrechtlichen Situation.

So ist es auch bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Einzelne wird nicht Mitglied, weil er den Zusammenschluss mit anderen Miteigentümern verfolgt. Sondern er erwirbt schlicht das Teileigentum seiner Wohnung und wird dadurch Teil dieser Gemeinschaft.

Die anderen Miteigentümer sind ihm zumeist weder bekannt, noch kommt es dem Teileigentümer darauf an, wer neben ihm Miteigentümer ist.

Insofern ist die Gemeinschaft für ihn lediglich unvermeidbare Folge des erworbenen Teileigentums.

Deshalb fällt die Wohnungseigentümergemeinschaft als Gemeinschaft unter die genannte Vorschrift.

Die Folge ist, dass der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls in Nordrhein-Westfalen wieder ordnungsgemäß Eigentümerversammlungen einberufen kann.

Von der Frage, ob einberufen werden kann, ist die Frage zu unterscheiden, unter welchen Bedingungen eineVersammlung abgehalten werden kann.

Die Verordnung sagt hierzu:

(…) Dabei sind geeignete Vorkehrungen zur Hygiene, zur Steuerung des Zutritts und zur Gewährleistung eines Mindestabstands von 1,5 Metern zwischen Personen (auch in Warteschlangen) sicherzustellen.

Was sind geeignete Vorkehrungen ?

Zum einen dürften bestimmte Anforderungen an den Versammlungsraum zu stellen sein. Er muss ausreichend Platz bieten, um den geforderten Mindestabstand von 1,5 m für alle erscheinenden Miteigentümer zu gewähren.

Ob darüber hinaus eine Maskenpflicht erforderlich und vom Versammlungsleiter zu kontrollieren ist, ist fraglich.

§ 12a der Verordnung zum Schutz vor Neuinfizierungen mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 (Coronaschutzverordnung – CoronaSchVO) NRW vom 07.05.2020 gilt zunächst nur für den öffentlichen Raum. Die Wohnungseigentümerversammlung ist aber nicht öffentlich. Sie ist grundsätzlich nur für Wohnungseigentümer zugänglich. Insofern gelten die in § 12a angeordneten Maßnahmen (Maskenpflicht) nicht für sie.

Kann sich die Eigentümerversammlung selbst eine Maskenpflicht auferlegen ?

Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer dazu berechtigt, sich eine Geschäftsordnung zu geben, in der sie die formellen Regeln für die Durchführung einer Eigentümerversammlung bestimmen.

(Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 24  Rn. 109a)

Im Rahmen dieser Befugnis können sie besondere Regelungen aufstellen, die der erforderlichen Hygiene entsprechen.

Im Einzelfall dürfen die Regelungen aber nicht unangemessen oder unzumutbar sein. Denn die Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung darf den Wohnungseigentümern nicht unmöglich oder erschwert werden,

(BGH, Beschluss vom 07.03.2002 – V ZB 24/01)

Sie muss den Miteigentümern mithin zumutbar sein. Insofern müssen auch die Regelungen verhältnismäßig sein. Eine Maskenpflicht wäre dann unzumutbar, wenn sie die Kommunikation während der Versammlung nachhaltig stört. Im Allgemeinen kann man sich aber trotz Maske unterhalten und verständigen, deshalb erscheint das nicht unzumutbar.

Ist es den Miteigentümern aktuell trotz Lockerung der Versammlungsbeschränkungen durch die aktuelle Verordnung zumutbar, sich mit der Teilnahme an einer Eigentümerversammlung einem allgemeinen Infektionsrisiko auszusetzen ?

Grundsätzlich kann es im Einzelfall angenommen werden, dass ein Infektionsrisiko zur Unzumutbarkeit führt.

(so etwa Zschieschack: Eigentümerversammlung in Zeiten des Coronavirus, NZM 2020, 297)

Jedoch ist fraglich ob angesichts der von der Landesregierung NRW verkündeten Lockerungen noch mit einer allgemeinen Ansteckungsgefahr argumentiert werden kann. Insofern enthält die Verordnung eine andere Wertung, die auch auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden kann.

Etwas anderes könnte ein individuelles Risiko etwa für zu Risikogruppen gehörende Miteigentümer bedeuten (hohes Alter, Vorerkrankungen, etc.). Doch stellt sich auch in diesen Fällen die Frage, ob es dem einzelnen Miteigentümer nicht zumutbar ist, seine Teilnahme an der Versammlung durch einen Bevollmächtigten zu realisieren. Zu empfehlen ist hier wohl eine weisungsgebundene Vollmacht, die in jedem Fall dem Verwalter oder einer anderen nach der Teilungserklärung zur Teilnahme und zur Vertretung berechtigten Person erteilt werden kann.

Besteht vor diesem Hintergrund ein Risiko, dass Beschlüsse gerichtlich angefochten werden ?

Grundsätzlich kann nach wie vor nicht ausgeschlossen werden, dass Versammlungsbeschlüsse vor Gericht angefochten werden. Ob Anfechtungsklagen Erfolg haben werden, hängt davon ab, ob es den Miteigentümern im konkreten Fall unzumutbar war, an der einberufenen Versammlung teilzunehmen.

Allerdings steht dem Anfechtungsrisiko auch das Praxiserfordernis entgegen, wieder handlungsfähig zu sein. In manchen Eigentümergemeinschaften müssen wichtige Entscheidungen getroffen werden. Deshalb sollte der Verwalter abwägen, ob er mit einer Einberufung weiter wartet, oder ob er zu einer Versammlung laden will. Nach der hier vertretenen Auffassung kann er das jedenfalls mit gutem Recht tun.

Fazit.

Grundsätzlich können Verwalter (zumindest in NRW) wieder Eigentümerversammlungen einberufen.

Im Einzelfall ist abzuwägen, ob dringende Entscheidungen anstehen oder ob unter fortgeltendem Wirtschaftsplan zunächst weiter auf eine Versammlung verzichtet werden kann.

Entscheidet sich der Verwalter dazu, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, ist dennoch ein Anfechtungsrisiko nicht ausgeschlossen.

Die Abstandsgebote der Verordnung sind einzuhalten, eine darüber hinausgehende Maskenpflicht können die Wohnungseigentümer selbst beschließen.


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