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Mietrecht
Wenn die Voraussetzungen der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB nach der Kündigungsfrist entfallen ?

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Was geschieht, wenn die Voraussetzungen der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB nach Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ?
Was geschieht, wenn die Voraussetzungen der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB nach Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ?  (C) Ostfalk

Für den Fall der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung auch dann wirksam bleibt, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Für den Fall der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB ist dies obergerichtlich noch nicht entschieden.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Was geschieht, wenn die Voraussetzungen der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB nach Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ?

Das Gesetz gibt dem Vermieter aus Gründen des sozialen Mieterschutzes nur in wenigen Fällen ein eingeschränktes Kündigungsrecht gegenüber Wohnraum-Mietern. Es darf nur bei einem berechtigten Interesse des Vermieters gekündigt werden.

Für den Fall der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die einmal ausgesprochene Eigenbedarfskündigung auch dann wirksam bleibt, wenn der zunächst rechtmäßig geltend gemachte Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Ein nachträglich entfallender Eigenbedarf ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.
(BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04)

Für den Fall der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB ist dies obergerichtlich noch nicht entschieden. Die sogenannte erleichterte Kündigung steht dem Vermieter dann zu,
-    wenn der Vermieter selbst in einer von höchstens zwei Wohnungen innerhalb eines Wohngebäudes wohnt oder
-    wenn der Vermieter innerhalb seiner eigenen, selbst bewohnten Wohnung untervermietet.
Für eine solche Kündigung ist obergerichtlich bislang nicht entschieden, ob eine spätere Veränderung der die Kündigung rechtfertigenden Umstände nach Ablauf der Kündigungsfrist die Wirksamkeit der Kündigung beeinträchtigt.
Gemeint ist also der Fall, dass der selbst im Zweiparteienhaus wohnende Vermieter eine Kündigung zu diesem Zeitpunkt gerechtfertigte ausspricht, die Kündigungsfrist abläuft und der Vermieter nach Ablauf der Kündigungsfrist selbst aus seiner Wohnung auszieht.
In dem Mietrechtskommentar Schmidt-Futterer vertritt Blank zu § 573a BGB die Auffassung, dass der Auszug des Vermieters nach Ablauf der Kündigungsfrist die ausgesprochene erleichterte Kündigung nach § 573a BGB rückwirkend unwirksam werden lässt.
Aber angesichts der klaren Rechtsprechung des BGH zur Eigenbedarfskündigung erscheint das Festhalten an dieser Auffassung aber fragwürdig.
Lützenkirchen verweist in seinem Kommentar darauf, dass sich nach dieser Auffassung der Mieter dadurch in den Genuss eines verlängerten Mietverhältnisses bringen könnte, indem er selbst dadurch vertragsbrüchig wird, dass er trotz der abgelaufenen Kündigungsfrist dennoch in der Mietwohnung verbleibt. Denn der gesetzestreue Mieter müsste ja spätestens am letzten Tag der Kündigungsfrist die Wohnung an den Vermieter herausgeben. Das kann nicht sein.
Außerdem ist es rechtsdogmatisch auch sonst nicht denkbar, dass ein einmal durch eine wirksam ausgesprochene Kündigung beendetes Rechtsverhältnis noch einmal rückwirkend wieder aufleben soll. Eine dogmatische Begründung hierzu gibt es nicht.
Auch das Landgericht Köln hat in einer mündlichen Verhandlung die Rechtsauffassung vertreten, das die Grundsätze aus der Entscheidung BGH vom 09.11.2005 auch zur erleichterten Kündigung 573a BGB übertragbar sind. Da der Fall durch einen Vergleich beendet wurde, fehlt eine abschließende Entscheidung des Gerichtes hierzu.


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  Mietrecht   Kündigung  
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