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Mietrecht
Untervermietung von Wohnraum

Gerhard Ostfalk
Gerhard Ostfalk  | 
Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt
Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt  (C) ostfalk

Der BGH hat sich mit der Frage beschäftigt, was unter einer (Wohnraum-) Untervermietung zu verstehen ist.

Gerhard Ostfalk

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Mieter hatte sich von der früheren Vermieterin eine Erlaubnis zur Untervermietung eingeholt, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er deshalb die Wohnung zeitweise untervermieten wolle.

Nachdem später ein neuer Eigentümer den vertrag als Vermieter übernahm, nutze der Mieter diese Genehmigung später dazu, seine Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung an bis zu vier Feriengästen anzubieten. Hierzu wurden Bilder der Wohnung ins Internet gestellt und die touristischen Vorzüge der Umgebung hervorgehoben.

Der neue Vermieter beanstandete eine derartige Nutzung als vertragswidrig, mahnte den Mieter zunächst ab und sprach nach einem fortgesetzten Verstoß eine fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung aus.

Im Rahmen des daraufhin eingeleiteten Räumungsprozesses hatte der BGH zu klären, was unter dem Begriff Untervermietung zu verstehen ist.

Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer.

Hiervon unterscheide sich die aus den Werbeanzeigen des Mieters ersichtliche Art der Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend. Nach der vertraglichen Untervermietungsvereinbarung hätte es nahe gelegen, eines der beiden Zimmer der Wohnung einem "normalen" Untermieter - etwa einem "Wochenendfahrer" - zu überlassen. Mangels ausdrücklicher Erlaubnis einer Überlassung an Touristen konnte der Mieter deshalb nicht davon ausgehen, dass die ihm erteilte Erlaubnis eine solche ungewöhnliche Nutzung umfasste.

Zudem hatte die frühere Vermieterin bei der Erteilung der Untervermietungserlaubnis verlangt, dass der Mieter den Untermietern Postvollmacht für alle Willenserklärungen der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis erteilen sollte; schon daraus konnte der Beklagte erkennen, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.

Urteil des BGH vom 08.01.2014 -VIII ZR 210/13-


3381 mal Gelesen  |  Letzte Änderung am Samstag, 30 Juni 2018 11:37
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1 Kommentar

  • Jochen Bauer

    gepostet von Jochen Bauer

    BGH, Urt. v. 11.06. 2014 - VIII ZR 349/13 ist das entscheidende Urteil für das Verständniss der Untervermietung:

    "cc) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Die Stimmen in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum, die in unterschiedlicher Ausprägung dem Mieter nur dann einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung gewähren wollen, wenn ihm ein wesentlicher Teil der Wohnung zur Eigennutzung (zu Wohnzwecken) verbleibt (dazu oben unten II 1 b aa), wenden bei der Auslegung des § 553 Abs. 1 BGB Kriterien an, die im Gesetz keine Stütze finden und die dem Regelungszweck der genannten Vorschrift zuwiderlaufen. BGH a.a.O.

    BGH, Urt. v. 08.10. 2014 - Az. VIII ZR 210/13 betrifft Ihre Besprechung. Bei der im AZ die letzte Ziffer *3* fehlte. Hier hat der BGH festgestellt:

    "Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war der Beklagte nicht berechtigt, die Wohnung tageweise an Touristen zu überlassen."


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