Augen auf bei der Partnerwahl und beim Abschluss eines Mietvertrages

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Nach Auflösung einer nichtehelichen Lebenspartnerschaft besteht ein Anspruch darauf, dass der Ex-Partner bei der gemeinsamen Kündigung des Mietvertrages mitwirkt.
(C) Ostfalk | Nach Auflösung einer nichtehelichen Lebenspartnerschaft besteht ein Anspruch darauf, dass der Ex-Partner bei der gemeinsamen Kündigung des Mietvertrages mitwirkt.

Die Verblüffung einiger Mandanten ist oft gross, wenn sie noch Jahre, nachdem sie sich von einem Lebenspartner getrennt haben und aus der gemeinsam angemieteten Wohnung ausgezogen sind, noch haftbar gemacht werden für Ansprüche des Vermieters aus dem als längst beendet geglaubten Mietverhältnis.

Bei Begründung der Lebensgemeinschaft war noch alles rosa Luftballon. Der Partner war der Richtige, die Liebe, und die Freude über die gemeinsam angemietete Wohnung riesig.
Irgendwann scheitert aber die Beziehung, einer der Partner zieht aus und hat alles andere im Kopf, als sich über rechtliche Konsequenzen dieses Auszuges Gedanken zu machen. Die Wut auf den Ex-Partner, die Eifersucht, wenn diese sich einem neuen Partner zugewandt hat, oder vielleicht auch die Beschäftigung mit einer eigenen neuen Liebe sind dann vielmehr die Themen, die die Menschen beschäftigen.
Der Jurist stellt aber ganz andere Fragen: Wer steht unter welcher Bezeichnung im Mietvertrag und wer ist oder war aus Sicht des Vermieters Vertragspartner. Und dann stellt sich die Frage, ob die Auflösung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft Auswirkungen auf den Mietvertrag hat.
Dem Rechtslaien erscheint dies oft als „Korinthenkackerei“, jedenfalls so lange, bis er durch die harten Fakten der rechtlichen Konsequenzen getroffen wird, und z.B. ein Vermieter die Zahlung einer ausstehenden Miete verlangt.

Zunächst wird die Sache klarer, wenn man die Situation aus der Perspektive des Vermieters betrachtet. Der Vermieter stellt eine Wohnung zu Wohnzwecken entgeltlich dem Mieter zur Verfügung. Wer dabei Mieter ist, richtet sich nach dem Mietvertrag. Steht im Mietvertrag nur einer der beiden Lebenspartner als Mieter, ist die Sache klar. Dann ist nur diese eine Person Mieter und rechtlich gesehen für die Zahlung der monatlichen Mieten haftbar.
Werden aber im Mietvertrag beide Lebenspartner als Mieter genannt, so treten sie auch gemeinsam in den Mietvertrag ein und der Vermieter hat in diesem Fall zwei Anspruchspartner, die ihm in Gesamtschuldnerschaft für die Miete haften. Der Vermieter hat in diesem Fall unter anderem den Vorteil, dass er die Miete von beiden Mietern verlangen kann, natürlich insgesamt nur einmal, aber wenn einer der beiden Partner zur Zahlung nicht fähig ist, bleibt immer noch der andere Partner, der in die Haftung genommen werden kann.
Das kann dann auch nach Jahren noch geschehen, wenn der ausgezogene Ex-Partner schon längst nicht mehr an die alte Beziehung und an die alte gemeinsame Wohnung gedacht hat.
Vielfach wird dann bei uns in der Kanzlei das Argument vorgetragen, man habe doch dem Vermieter eine Kündigung geschickt. Eine solche einseitig erklärte Kündigung ist aber unwirksam.

Aus der Perspektive der Mieter sieht das so aus: Wurde die Wohnung nur von einem der beiden Lebenspartner angemietet und steht nur dieser im Mietvertrag, so bleibt er auch Mieter wenn die nichteheliche Lebensgemeinschaft aufgelöst wird.
Die Frage, wer von den beiden in der zuvor gemeinsam genutzten Wohnung verbleibt, sollte sich dann nach dem Mietvertrag richten. Der vertragliche Mieter kann vielmehr noch von seinem Ex-Partner die Räumung der Wohnung verlangen.

Wie sieht es aber aus, wenn beide Lebenspartner als Mieter im Mietvertrag stehen. Ein Zusammenleben in der gemeinsamen Wohnung ist nicht möglich, also zieht in der Praxis einer beiden aus. Aber wer auch immer aus der Wohnung auszieht, kann damit nicht seinen Mietvertrag beenden. Denn wer gemeinsam einen Vertrag unterzeichnet, kann diesen Vertrag auch nur gemeinsam wieder beenden. Das ist jedenfalls die bisher herrschende Meinung der Gerichte. Denn aus Sicht des Vermieters hat dieser zwei Vertragspartner. Diese beiden Vertragspartner können nur mit einer Zunge sprechen. Entweder der Vertrag wird gekündigt, dann müssen dem aber beide Mieter zustimmen oder diese Kündigung gemeinsam erklären, oder der Vertrag wird mit beiden Mietern weitergeführt.

Nach Auflösung einer nichtehelichen Lebenspartnerschaft hat jeder der vormaligen Lebensgefährten einen Anspruch darauf, dass der andere bei der Kündigung eines gemeinsam begründeten Mietverhältnisses mitwirkt

Es stellt sich dann aber insbesondere für den aus der Wohnung ausgezogenen Ex-Partner die Frage, ob er ewig in der Haftung für dieses Mietverhältnis bleibt oder ob es irgend eine Möglichkeit gibt, aus dem Vertrag auszusteigen.
Nach Auflösung einer nichtehelichen Lebenspartnerschaft hat jeder der vormaligen Lebensgefährten einen Anspruch darauf, dass der andere bei der Kündigung eines gemeinsam begründeten Mietverhältnisses mitwirkt. Dieses Recht besteht auch dann, wenn dem anderen Lebenspartner zuvor die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen wurde (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.05.2007 –I-10 W 29/07-, ZMR 2007, 960).
Die Gerichte begründen das so:

Schließen die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft als Gesamtschuldner einen Mietvertrag über eine Wohnung, liegt (…) eine Innengesellschaft i.S. des § 705 BGB vor. Der über die Verwirklichung der Lebensgemeinschaft hinausgehende vermögensrechtliche Wert besteht in der gemeinsamen Nutzung des Mietobjekts. Der endgültige Auszug aus der gemeinsamen Wohnung ist als eine konkludente Aufkündigung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu werten. Es ist darin eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 723 Abs. 1 Satz 2 BGB zu sehen, da dem Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft bei einer grundlegenden Störung des Vertrauensverhältnisses die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zuzumuten ist (LG Gießen, Urteil vom 06.03.1996 – 1 S 487/95 –, ZMR 1997, 142).

Für die Praxis heißt das: Wer nach Beendigung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft aus der gemeinsam angemieteten Mietwohnung auszieht, sollte rechtzeitig darauf drängen, gemeinsam mit dem Ex-Partner eine Kündigung des Mietverhältnisses herbeizuführen. Möchte der in der Wohnung verbliebene Ex-Partner das Mietverhältnis aufrechterhalten, bietet sich an, gemeinsam mit dem Vermieter eine Abänderung des Vertrages auszuhandeln. Wenn der Vermieter dem zustimmt und sich die beiden Ex-Partner einig sind, kann der Mietvertrag auch mit dem verbleibenden Mieter alleine fortgeführt werden oder es wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen. Dies ist Verhandlungssache.
Wirkt der Ex-Partner an der gemeinsam auszusprechenden Kündigung nicht mit, kann er zu not vor Gericht auf Zustimmung verklagt werden.

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{myshariff}
1220 mal Gelesen Letzte Änderung am Montag, 19 Juni 2017


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