Der Senat verabschiedet sich von der lange vertretenen Auffassung, dass Räume mit gemeinschaftlichen technischen Anlagen grundsätzlich nicht sondereigentumsfähig seien. Künftig ist zwischen dem Eigentum an der technischen Anlage und dem Eigentum am Raum, in dem sich diese befindet, strikt zu unterscheiden. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Auswirkungen für Teilungserklärungen, Bauträgerprojekte, Bestandsanlagen und die rechtliche Einordnung von Keller-, Technik- und Hausanschlussräumen. Insbesondere bei älteren Wohnungseigentumsanlagen finden sich häufig Räume, in denen sich zentrale Hausanschlüsse, Stromverteiler, Wasserzähler oder Heizungsanlagen befinden. Bislang wurde vielfach angenommen, dass solche Räume zwingend Gemeinschaftseigentum sein müssten. Diese Annahme trägt nach der neuen Rechtsprechung nicht mehr.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Der neue Grundsatz des BGH
- 2. Die bisherige Rechtslage
- 3. Technikräume mit gemeinschaftlichen Anlagen
- 4. Räume mit nur teilweiser Nutzung für technische Anschlüsse
- 5. Durchgangs- und Zugangsräume bleiben Gemeinschaftseigentum
- 6. Die neuen Abgrenzungskriterien des BGH
- 7. Auswirkungen für Teilungserklärungen und Bestandsanlagen
- 8. Fazit
1. Der neue Grundsatz des BGH
Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass die Zuordnung einer technischen Anlage zum Gemeinschaftseigentum nicht automatisch dazu führt, dass auch der Raum, in dem sich diese Anlage befindet, Gemeinschaftseigentum sein muss.
§ 5 Abs. 2 WEG ordnet zwar an, dass Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Diese gesetzliche Zuordnung betrifft jedoch lediglich die jeweilige Anlage oder Einrichtung selbst. Für die Eigentumszuordnung des umgebenden Raumes enthält die Vorschrift keine Aussage.
Der BGH trennt daher künftig konsequent zwischen dem dinglichen Schicksal der technischen Einrichtung und demjenigen des Raumes.
2. Die bisherige Rechtslage
Die ältere Rechtsprechung stellte maßgeblich darauf ab, ob sich in einem Raum gemeinschaftliche Versorgungs- oder Betriebseinrichtungen befanden und ob diese einer regelmäßigen Kontrolle, Wartung oder Bedienung durch die Eigentümergemeinschaft bedurften.
Insbesondere bei Heizungsräumen wurde häufig angenommen, dass ein Raum nicht im Sondereigentum stehen könne, wenn dort eine zentrale Heizungsanlage betrieben werde. Teilweise wurde zusätzlich darauf abgestellt, ob der Raum neben der technischen Nutzung noch einen eigenständigen weiteren Nutzungszweck erfüllte.
Diese Kriterien gibt der Bundesgerichtshof nun ausdrücklich auf.
3. Technikräume mit gemeinschaftlichen Anlagen
Nach der neuen Rechtsprechung können Räume grundsätzlich auch dann im Sondereigentum stehen, wenn sich darin Anlagen des Gemeinschaftseigentums befinden.
Dies betrifft beispielsweise:
- Heizungsräume mit Zentralheizungen,
- Hausanschlussräume,
- Räume mit Hauptstromverteilungen,
- Räume mit Wasser- oder Gasanschlüssen,
- Technikräume mit Mess- und Regeltechnik.
Entscheidend ist allein, dass der Raum selbst nicht als gemeinschaftliche Verkehrs- oder Nutzungsfläche benötigt wird. Die Tatsache, dass Eigentümer, Verwalter oder Handwerker den Raum gelegentlich zum Zweck der Wartung oder Kontrolle betreten müssen, steht einer Zuordnung zum Sondereigentum nicht entgegen.
Der BGH verweist insoweit auf die gesetzlichen Duldungspflichten des jeweiligen Sondereigentümers. Die Gemeinschaft verfügt bereits kraft Gesetzes über ausreichende Zutritts- und Benutzungsrechte, um Wartungs-, Reparatur- oder Kontrollmaßnahmen durchführen zu können.
4. Räume mit nur teilweiser Nutzung für technische Anschlüsse
Besonders praxisrelevant sind Kellerräume, die nur teilweise von technischen Einrichtungen in Anspruch genommen werden.
Typische Beispiele sind:
- Kellerräume mit einer Hauseinführung für Strom, Wasser oder Telekommunikation,
- Abstellräume mit einzelnen Versorgungsleitungen,
- Kellerräume mit Stromzählern oder Absperreinrichtungen an einer Wand,
- Lagerräume, in denen sich zusätzlich technische Komponenten befinden.
Gerade in diesen Fällen bestand bislang häufig Unsicherheit, ob die technische Mitnutzung die Bildung von Sondereigentum ausschließt.
Nach der neuen Rechtsprechung spricht nun vieles dafür, dass solche Räume regelmäßig sondereigentumsfähig sind. Die gemeinschaftliche Anlage bleibt zwar Gemeinschaftseigentum, der Raum selbst verliert dadurch aber nicht seine rechtliche Selbstständigkeit.
Die bloße Existenz einer technischen Einrichtung in einem Teilbereich des Raumes genügt daher nicht mehr, um den gesamten Raum dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.
5. Durchgangs- und Zugangsräume bleiben Gemeinschaftseigentum
An einer wichtigen Stelle hält der Bundesgerichtshof jedoch ausdrücklich an seiner bisherigen Rechtsprechung fest.
Nicht sondereigentumsfähig bleiben Räume oder Flächen, die für andere Eigentümer oder für die Gemeinschaft als notwendige Zugangsflächen dienen.
Hierzu zählen insbesondere:
- Durchgangsräume zu gemeinschaftlichen Technikzentralen,
- Zugänge zu Heizungsanlagen, die nur über einen bestimmten Raum erreichbar sind,
- Zugänge zu gemeinschaftlichen Dach- oder Kellerräumen,
- Räume, die als notwendige Verbindung zu anderen Sondereigentumseinheiten dienen.
Wird ein Kellerraum beispielsweise benötigt, um die zentrale Heizungsanlage, die Hauptwasserverteilung oder den Hauptstromanschluss erreichen zu können, erfüllt der Raum selbst eine gemeinschaftliche Funktion. In diesem Fall scheidet Sondereigentum weiterhin aus.
Maßgeblich ist dann nicht die technische Anlage, sondern die Funktion des Raumes als unverzichtbare Verkehrs- und Zugangsfläche.
6. Die neuen Abgrenzungskriterien des BGH
Die Entscheidung lässt sich auf eine einfache Prüfreihenfolge reduzieren:
- Ist die technische Einrichtung Gemeinschaftseigentum?
- Dient der Raum selbst lediglich der Unterbringung dieser Einrichtung?
- Oder wird der Raum als notwendige Zugangs- oder Verkehrsfläche für die Gemeinschaft benötigt?
Ist lediglich die technische Anlage gemeinschaftlich, bleibt der Raum grundsätzlich sondereigentumsfähig.
Wird dagegen der Raum selbst für die gemeinschaftliche Nutzung oder als zwingender Zugang benötigt, ist eine Zuordnung zum Sondereigentum ausgeschlossen.
7. Auswirkungen für Teilungserklärungen und Bestandsanlagen
Für die Praxis eröffnet die Entscheidung neue Gestaltungsmöglichkeiten.
Bei der Begründung von Wohnungseigentum können künftig Technik- und Kellerräume häufiger dem Sondereigentum zugeordnet werden als bislang angenommen. Gleichzeitig sollten Teilungserklärungen klar regeln, welche Zutrittsrechte der Gemeinschaft zur Wartung, Kontrolle und Instandsetzung gemeinschaftlicher Anlagen bestehen.
Auch bei bestehenden Anlagen lohnt sich eine Überprüfung der bisherigen Eigentumszuordnung. Zahlreiche ältere Teilungserklärungen beruhen auf rechtlichen Annahmen, die durch die neue Rechtsprechung überholt sein könnten.
8. Fazit
Mit dem Urteil vom 20. Februar 2026 (V ZR 34/25) vollzieht der Bundesgerichtshof einen grundlegenden Perspektivwechsel. Die bloße Unterbringung gemeinschaftlicher Hausanschlüsse oder technischer Anlagen macht einen Raum nicht mehr automatisch zu Gemeinschaftseigentum.
Künftig kommt es entscheidend auf die Funktion des Raumes an. Technikräume, Heizungsräume und Keller mit Hausanschlüssen können grundsätzlich Sondereigentum sein, solange sie nicht als notwendige Zugangs- oder Verkehrsflächen für die Eigentümergemeinschaft dienen.
Die neue Rechtsprechung schafft damit eine klarere und dogmatisch überzeugendere Trennung zwischen gemeinschaftlichen Anlagen und den Räumen, in denen sich diese Anlagen befinden. Für Wohnungseigentümer, Verwalter, Notare und Rechtsanwälte wird die Prüfung der konkreten Raumfunktion künftig zum zentralen Abgrenzungskriterium.
