Mietrecht (53)
Eine Verwertungskündigung ist eine besondere Form der ordentlichen Kündigung eines Wohnraum-Mietvertrags durch den Vermieter.
Das Amtsgericht Dachau hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass ein Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann, wenn das bestehende Mietverhältnis eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie verhindert und erhebliche Nachteile verursacht.
Die Frage, ob in einem Wohnraummietvertrag ein Kündigungsverzicht vereinbart werden kann, ist für viele Vermieter und Mieter von großer Bedeutung. In diesem Artikel klären wir, welche Regelungen es zu diesem Thema gibt und was dabei zu beachten ist. Wir betrachten sowohl individualvertragliche Vereinbarungen als auch formularmäßige Vertragsklauseln.
Immer wieder Ärger mit der Treppenhausreinigung in der Mietwohnung.
Hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Übernahme eines einwandfreien Laminatbodens, den der Mieter eingebracht hat ?
Was sind Legionellen und wie wirken Sie sich im Mietrecht aus. Legionellen werden in KBE (Kolonie bildenden Einheiten) je 100 ml Wasser gemessen.Es gibt nach der Trinkwasserverordnung zwei Schwellenwerte. Welche rechtliche Bedeutung diese Werte haben, ist teilweise umstritten.
Es gibt unterschiedliche Konstellationen, in denen das Rauchen eines Nachbarn rechtlich betrachtet werden kann.
Nachgefragt | Von der Redaktion der Zeitungsbeilagen "m²" in Köln und "Immobilienwelten" in Berlin erhielt ich die folgende Leserfrage: Besteht ein Anspruch des Vermieters auf Neuformulierung des schriftlichen Mietvertrages, wenn sich eine Vertragspartei geändert hat.
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Der Vermieter spricht eine Kündigung aus, z.B. nach § 573 Abs. 1 u. 2 Nr.2 BGB oder wegen eines anderen Kündigungsgrundes, aber der Mieter zieht nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus. Der BGH spricht dem Vermieter Ersatz in Höhe der Marktmiete zu. (BGH, Urteil vom 18.01.2017 - VIII ZR 17/16)
Für den Fall der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung auch dann wirksam bleibt, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Für den Fall der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB ist dies obergerichtlich noch nicht entschieden.
Auf einer Anwaltsfortbildung hörte ich kürzlich einen Satz wie „Verwalterkosten sind keine Betriebskosten, aber sie sind Betriebskosten bei der gewerblichen Miete“.Irgendwie scheint bereits auf den ersten Blick bei dieser Aussage etwas nicht zu stimmen. Denn entweder fällt etwas unter den Begriff der Betriebskosten, oder es fällt nicht darunter.
Übergabeprotokoll und Abnahmeprotokoll - Welche Bedeutung haben Übergabe- und Abnahmeprotokollen bei Mietverträgen über Mietwohnungen oder Gewerberäumen. Wir erklären, was zu beachten ist und worauf es ankommt.
Die Verblüffung einiger Mandanten ist oft gross, wenn sie noch Jahre, nachdem sie sich von einem Lebenspartner getrennt haben und aus der gemeinsam angemieteten Wohnung ausgezogen sind, noch haftbar gemacht werden für Ansprüche des Vermieters aus dem als längst beendet geglaubten Mietverhältnis.
Joseph Beuys wusste: Kunst ist Kapital. Übertragen auf das Mietrecht könnte man die Feststellung treffen: Wohnungsmietvertrag ist Kapital. Wie man dieses Kapital nutzt sagen wir.
Ist das Mietverhältnis beendet, und die Wohnung zurückgegeben an den Vermieter, so haben die Mieter in der Regel ein hohes Interesse daran, die hinterlege Kaution möglichst sofort zurückzuerhalten. Unbestritten hat der Vermieter ein Interesse daran, zunächst genau zu prüfen, ob die Kaution in voller Höhe dem Mieter zurückübergeben werden kann oder ob eine Verrechnung mit Forderungen erforderlich ist. Aber wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten ?
Optiert der Vermieter zur Umsatzsteuer, ist der Mieter zur Entrichtung der vereinbarten Umsatzsteuer verpflichtet, wenn ihm auch eine Rechnung mit der ausgewiesenen Umsatzsteuer erteilt wird.
Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf bei Vertragsschluss bereits erkennbar war, der Vermieter aber den Eigenbedarf noch nicht erwogen hat.
Die Möglichkeiten des Vermieters von Wohnraum, eine Kündigung gegenüber dem Mieter auszusprechen, sind gesetzlich stark eingeschränkt. Das dient dem berechtigten sozialen Schutz des Wohnungsmieters. Einer der ordentlichen Kündigungsgründe, auf die sich ein Vermieter stützen kann, ist die sogenannte Verwertungskündigung.
Oder was bin ich? - Nicht selten verursachen vermeintliche „Kleinigkeiten“ bei juristischer Betrachtung eines Lebenssachverhaltes unerwartet große Auswirkungen.
Das Landgericht Berlin billigt eine fristlose Kündigung gegenüber einem Mieter, der seine Wohnung entgeltlich als Ferienwohnung an Touristen weitervermietet hat, auch ohne vorherige Abmahnung.
Natürlich kommt es vor, dass man sich als Rechtsanwalt über Rechtschutzversicherungen ärgert, wenn diese Rechnungen kürzen oder wüste Beanstandungen haben. Aber für die meisten Mandanten ist die Rechtschutzversicherung Gold wert, wenn es zu Streitigkeiten kommt.
Der BGH hat sich mit der Frage beschäftigt, was unter einer (Wohnraum-) Untervermietung zu verstehen ist.
Ist einmal ein Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzuges entstanden, bleibt es bis zur vollständigen Befriedigung des Vermieters bestehen.
Kernpunkt der Reform ist, dass in angespannten Wohnungsmärkten die Mieten bei einer Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen solle. Bei Neubauten und nach umfangreichen Modernisierungen soll es keine Beschränkungen geben. Doch das Gesetz ist umstritten. Die wichtigsten Kritikpunkte werden im Folgenden zusammengefasst.
Wer A sagt, muss auch B sagen. Der Bundesgerichtshof gab einem Mieter Recht, der sich auf den Wortlaut eines vom Vermieter selbst gestellten Mietvertrages berufen hat. Aufhänger der Auseinandersetzung war –wie so oft- eine Schönheitsreparaturklausel.
Baulärm – Jeder der ein Haus oder eine neue Wohnung umbaut oder renoviert, weiß, dass bei solchen Maßnahmen lärmintensives Arbeitsgerät verwendet wird. Auf der anderen Seite ist jedem bewusst, was es heißt, als Nachbar einer kleinen oder großen Baustelle von Baulärm gestört zu werden. Welche Ruhezeiten einzuhalten sind, und welche Ansprüche bestehen wird im folgendem erläutert:
Der Mieter kann die Durchführung von Arbeiten an der Hausfassade blockieren, wenn der Vermieter die Baumaßnahme nicht rechtzeitig angekündigt hat. Der Vermieter hatte die Fassade eines Miethauses für die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen eingerüstet, ohne den Mietern die bevorstehenden Bauarbeiten anzukündigen. Die Mieter haben eine einstweilige Verfügung beantragt, mit der vom Vermieter verlangt wird, die Baumaßnahme einstweilen einzustellen und das bereits errichtete Baugerüst wieder abzubauen.
Es stellt sich bereits die Frage, warum der Vermieter in dem vom AG Berlin Mitte mit Urteil vom 08.08.2013 entschiedenen Fall nicht sogleich den Anstrich der Mieterwohnung in Pink angeboten hatte. Aufhänger der Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter war eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, mit der der Vermieter üblicherweise die regelmäßige Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses dem Mieter auferlegt.
Der Rheinauhafen ist das renommierteste Neubauprojekt in Köln der letzten Jahre. Eine alte industriell genutzte Halbinsel mit ehemaligen Industrieanlagen wurde zu einem der schicksten neuen Wohn- und Arbeitsquartiere am Kölner Rheinufer. Was einerseits die Qualität und den Charme dieser Lage direkt am Rheinufer ausmacht, wurde gleichfalls zum Gegenstand von Beanstandungen der ersten Bewohner. Einer der frisch eingezogenen Wohnraummieter hatte die zu entrichtende Miete nicht unerheblich gemindert und sich darüber beklagt, dass an der vor der Wohnung befindlichen Kaimauer Schiffe anlegen, die durch den Betrieb von Motoren und Stromaggregaten Lärm verursachten. Ferner beklagte er sich Mieter über Geruchs- und Schadstoffemissionen der…
Der Mieter befindet sich mit seiner Mietzahlungsverpflichtung im Rückstand und der Vermieter lässt durch einen Rechtsanwalt eine verzugsbedingte, fristlose Kündigung aussprechen. Kann der Vermieter bei einer sich daran anschließenden Räumungsklage auch Erstattung der entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten einklagen?
Der Geschäftsraummietvertrag grenzt sich zum Wohnraummietvertrag im wesentlichem dadurch ab, dass als Vertragszweck nicht die Anmietung zu Wohnzwecken vereinbart ist, sondern ein anderer Verwendungszweck. Insofern ist die Bezeichnung „Gewerbemietvertrag“ nicht treffend. Richtig muss es schlicht heißen „Nichtwohnraumvertrag“. Das klingt aber nicht besonders schön.Es gibt verschiedene Gründe, weshalb es für die Vertragsparteien wichtig ist, einen konkreten Verwendungszweck zu vereinbaren.
Der Mieter eines Gewerberaumes vereinbart mit dem Vermieter in einem Gewerbemietvertrag als Nutzungszweck den Betrieb eines Veranstaltungsraumes. Nachdem der Betrieb bereits aufgenommen wurde, droht das Bauordnungsamt, die Ausübung des Gewerbes in den Räumen zu verbieten, da angeblich keine erforderliche Nutzungsgenehmigung vorliege. Dem Mieter drohen erhebliche Umsatzeinbußen.
Das Land NRW hat bereits im Mai 2014 von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, den Anstieg der Mieten durch Rechtsverordnung gemäß § 558 Abs. 3, Satz 2 BGB zu begrenzen.
Grundsätzlich ist der Eigentümer (Vermieter) für das Räumen und Streuen des Gehsteigs vor dem Haus und der Wege auf dem Grundstück verantwortlich. Diese Pflicht kann er aber im Mietvertrag durch eine entsprechende Regelung dem Mieter durch eine Vereinbarung im Mietvertrag oder durch die Hausordnung übertragen.
In Zeiten in denen die Mieten und die Immobilienpreise rasant steigen, nimmt erfahrungsgemäß das Interesse der Vermieter, Kündigungen auszusprechen zu. Gefährlich aber, wer sich in diesem Zusammenhang als Vermieter auf einen nur vorgeschobenen Eigenbedarf beruft, der tatsächlich so nicht vorliegt. Die Rechtsprechung unterstützt den Mieter mit einer Beweiserleichterung. Das Amtsgericht Münster hat sich mit Urteil vom 17.01.2014 noch einmal Gedanken hierzu gemacht.
Seit der Mietrechtsreform 2013 ist Zwangsräumung einer Wohnung für den Vermieter erheblich erleichtert worden. Vor der Reform hatten die Gerichte bereits seit einigen Jahren eine Räumung nach dem Berliner Modell gebilligt. Jetzt ist dieses Modell gesetzlich in § 885a ZPO geregelt worden.
In Karlsruhe geht es hoch her. Diesen Eindruck kann man jedenfalls haben, wenn man das Urteil des Landgerichtes Karlsruhe vom 20.05.2014 Aktenuzeichen -9 S 30/14- liest.Eine Mieterin ohrfeigte eine Nachbarin aus dem gleichen Hause. Daraufhin hat die Vermieterin das Mietverhältnis der ohrfeigenden Mieterin sofort ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt. Zu Recht?
Der Vermieter muss sich beim Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung auf ein echtes Eigenbedarfsinteresse berufen können. Daneben kann der Vermieter auch andere Vorteile mit der der Kündigung verbinden. rechtsmissbräuchliches Handeln ist aber unzulässig.
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