Bauliche Veränderungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft

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Bauliche Veränderungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können durch unterschiedliche Tatbestände gerechtfertigt sein.
(C) G. Ostfalk | Bauliche Veränderungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können durch unterschiedliche Tatbestände gerechtfertigt sein.

Im Bereich des Gemeinschaftseigentums bedürfen bauliche Veränderungen einer Rechtfertigung, in der Regel einer besonderen Zustimmung. Hierbei gibt es unterschiedliche Maßstäbe und unterschiedliche Mehrheitserfordernisse.

1 Bauliche Veränderungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft

1.1 Sondereigentum

Grundsätzlich ist eine Bauliche Veränderung nur im Gemeinschaftseigentum zustimmungspflichtig.

Soweit die bauliche Veränderung ausschließlich das Sondereigentum betrifft, ist die Regelung des § 22 Abs. 1 WEG nicht einschlägig.

Ob die baulichen Maßnahme dabei zulässig ist oder nicht, bestimmt sich daher gem. §§ 13 Abs. 1, 14 Ziff. 1 WEG danach, ob eine die Grenzen der zulässigen Störung überschreitende Nutzung des Sondereigentums gegeben ist.

1.2 Gemeinschaftseigentum

Im Bereich des Gemeinschaftseigentums bedürfen bauliche Veränderungen einer Rechtfertigung, in der Regel einer besonderen Zustimmung.

Hierbei gibt es unterschiedliche Maßstäbe und unterschiedliche Mehrheitserfordernisse.

2 Rechtfertigung baulicher Veränderungen

Bauliche Veränderungen können durch unterschiedliche Tatbestände gerechtfertigt sein.

Es kann sich um Modernisierungen handeln, die nach § 22 Abs. 2 WEG durch einen qualifizierten Beschluss gerechtfertigt werden können.

Ebenso sind modernisierende Instandsetzungen mit einfacher Beschlussmehrheit zu rechtfertigen, § 21 Abs. 3 WEG.

Die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums nach den Vorgaben der Teilungserklärung kann eine bauliche Maßnahme rechtfertigen oder begründen.

Instandhaltung und Instandsetzung sind ebenfalls Maßnahmen, die durch §§ 22 Abs. 3 WEG gedeckt.

Echte bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung gem. § 22 Abs. 1 WEG.

2.1 Zustimmung nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG bei Modernisierungen

Nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG können Modernisierungen durch qualifizierte Mehrheit unter anderem dann beschlossen werden, wenn sie den Gebrauchswert im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB nachhaltig erhöhen.

Das ist nicht nur der Fall, wenn eine Modernisierung im Sinne des Mietrechts (§ 559 BGB) anzunehmen ist.

Denn zum einen kommen den Wohnungseigentümern auch solche Verbesserungen zugute, von denen im Mietrecht nur der Vermieter, nicht aber auch der Mieter profitiert. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass das mit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische Anliegen darin besteht, den Wohnungseigentümern unabhängig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die "Erfordernisse der Zeit" entgegenzuwirken.

Deshalb genügt es, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen.

(BGH Urteil vom 18.02.2011 - V ZR 82/10 = NJW 2011, 1221; BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11)

An einer solchen sinnvollen Neuerung kann es fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.

(BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11)

Begrenzt wird diese Befugnis der Mehrheit zudem durch den Umstand, dass kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt werden darf.

Zudem darf die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert werden. Auf diese Weise soll das Vertrauen eines Erwerbers auf den wesentlichen inneren und äußeren Bestand der Wohnanlage geschützt werden; insbesondere Luxussanierungen sollen vermieden werden.

(BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11)

2.2 Instandsetzung und Instandhaltung

Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sind als Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 22 Abs. 3 WEG i.V.m. § 21 Abs. 3 und 4 WEG gerechtfertigt.

2.3 Modernisierende Instandsetzungen

Von der baulichen Veränderung ist die modernisierende Instandsetzung zu unterscheiden.

Bauliche Veränderungen, die der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dienen, können grundsätzlich als Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung durch Stimmenmehrheit von den Wohnungseigentümern beschlossen werden (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 1 WEG).

Im Gegensatz zu einer einfachen Instandsetzung beschränkt sich die modernisierende Instandsetzung nicht auf die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands in Form einer Reparatur.

Vielmehr entsprechen Massnahmen, auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Instandsetzung / Reparatur unter Abwägung aller Vor- und Nachteile gerechtfertigt erscheint.

Das ist der Fall, wenn die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt.

(BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11).

Der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers darf dabei nicht zu eng an dem bestehenden Zustand ausgerichtet werden, wenn die im Wohnungseigentum stehenden Gebäude nicht zum Schaden aller Eigentümer vorzeitig veralten und an Wert verlieren sollen.

(BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11).

Von besonderer Bedeutung ist dabei eine Kosten-Nutzen-Analyse.

Sofern sich die Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen Zeitraums der bei Maßnahmen der hier in Rede stehenden Art in der Regel zehn Jahre beträgt amortisieren, hielten sich die Maßnahmen noch im Rahmen der modernisierenden Instandsetzung.

(BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11).

Ist eine Maßnahme wirtschaftlich sinnvoll und hält sie sich im Bereich erprobter und bewährter Techniken, so kann eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme auch dann vorliegen, wenn der ursprüngliche Zustand des Gebäudes verändert wird.

(BayObLG, Beschluss vom 25.09.2001 - 2Z BR 95/01)

2.4 Die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums nach den Vorgaben der Teilungserklärung kann eine bauliche Veränderung rechtfertigen oder begründen.

Auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums nach den Vorgaben der Teilungserklärung ist keine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG.

Wird durch eine bauliche Maßnahme erstmals der nach dem Aufteilungsplan vorgesehene ordnungsmäßige Zustand einer Wohnungseigentümergemeinschaft hergestellt, so bedarf es dabei keiner Zustimmung gemäß § 22 WEG.

(BayObLG, Beschluss vom 04.12.2002 - 2Z BR 40/02)

3 Zustimmung nach § 22 Abs. 1 WEG für echte bauliche Veränderungen.

3.1 Kann eine Zustimmung durch Einräumung eines Sondernutzungsrechtes erteilt sein ?

Fraglich kann sein, ob die Zuweisung eines Sondernutzungsrechtes auch die Zustimmung zu bestimmten baulichen Gestaltungen / baulichen Veränderungen durch den Sondernutzngsberechtigten beinhaltet.

Eine nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung ist in der Zuweisung des Sondernutzungsrechts nur enthalten, soweit bauliche Veränderungen Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefunden haben oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen Sondernutzungsrechts üblicherweise vorgenommen werden und der Wohnungseigentumsanlage dadurch kein anderes Gepräge verleihen

(BGH, Urteil vom 02.12.2011 - V ZR 74/11 = NJW 2012, 676; BGH, Urteil vom 22.06.2012 - V ZR 73/11 = ZWE 2012, 377; BGH Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13)

3.2 Reicht eine Zustimmung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG oder ist zur Genehmigung von baulichen Veränderungen auch ein förmlicher Beschluss erforderlich.

Ob § 22 Abs. 1 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung die Entscheidung durch förmlichen Beschluss zwingend vorschreibt oder ob - wie nach der zuvor geltenden Fassung der Norm - weiterhin eine formlose Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer ausreicht, deren Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich ist, ist umstritten.

Dies betrifft vor allem Fallkonstellationen, in denen ein Wohnungseigentümer erreichen will, dass ihm gestattet wird, im Eigeninteresse auf seine Kosten bauliche Veränderungen vorzunehmen, oder dass solche Veränderungen -wie hier -nach eigenmächtiger Vornahme nachträglich genehmigt werden.

1.3.2.1 Nach einer Auffassung reicht eine formlose Zustimmung der betroffenen Eigentümer

Teilweise wird vertreten, die Neufassung habe nur der Klarstellung dienen sollen; die bisherige Rechtslage gelte der Sache nach unverändert fort.

1.3.2.2 Förmliches Beschlussverfahren

Nach anderer Ansicht, ist ein förmliches Beschlussverfahren vorgeschrieben

Die Zustimmung nach § 22 I 1 BGB kann nur im Rahmen eines Beschlussverfahrens der Eigentümergemeinschaft durch positive Stimmabgabe zu dem beantragten Beschluss abgegeben werden; die isolierte Zustimmung beeinträchtigter Wohnungseigentümer außerhalb eines Beschlussverfahrens ist bedeutungslos und legitimiert Maßnahmen nach § 22 I 1 WEG nicht.

(LG München I, Urteil vom 20.04.2015 - Az. 1 S 12462/14 WEG; LG München I, Urteil vom 06.06.2015 - Az. 1 S 22070/14 WEG; LG Berlin, Urteil vom 29.10.2010 -55 S 155/10 = ZWE 2011, 181)

Die Eigentümer müssen klären, ob die bauliche Veränderung einen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG auslöst und ob gegebenenfalls benachteiligte Eigentümer zugestimmt haben.

Gibt es keinen Nachteil oder haben die Benachteiligten zugestimmt, müssen die Eigentümer durch Beschluss gemäß § 22 I 1 WEG n.F. ihr Einverständnis mit der baulichen Änderung erklären.

Dieser Beschlussfassung können sich die Eigentümer nicht entziehen: Gemäß § 22 I 1 WEG müssen sie auf Verlangen des einzelnen Eigentümers in der Versammlung einen entsprechenden Mehrheitswillen in Bezug auf die bauliche Änderung bilden.

(LG München I, Urteil vom 16.11.2009 - 1 S 4964/09)

1.3.2.3 Zumindest hat der betreffende Eigentümer ein Recht darauf, eine förmliche Beschlussfassung zu verlangen.

§ 22 I 1 WEG n.F. räumt dem einzelnen Eigentümer ausdrücklich das Recht ein, einen Genehmigungsbeschluss zu verlangen, um verbindlich festzustellen, ob die übrigen Eigentümer mit der baulichen Veränderung (sei es insgesamt, nur unter Auflagen oder gar nicht) einverstanden sind.

(LG München I, 20.04.2015 - 1 S 12462/14 WEG)

3.3 Kann eine Zustimmung auch eingeklagt werden ?

Eine Beschlussersetzungsklage kommt in Betracht, wenn ein Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung gem. § 22 Abs. 1 WEG besteht.

Findet sich keine Beschlussmehrheit für die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung, kommt eine gerichtliche Beschlussersetzung gemäß § 21 Abs. 8 WEG in Betracht, wenn dem Kläger ein Anspruch auf die Vornahme einer solchen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums zusteht.

§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG sieht vor, dass die bauliche Veränderung "beschlossen oder verlangt werden kann". Aus der hiermit normierten Beschlusskompetenz ergibt sich, dass eine Beschlussersetzungsklage gemäß § 21 Abs. 8 WEG des die bauliche Veränderung begehrenden Wohnungseigentümers statthaft ist, ohne dass es auf die umstrittene Frage ankäme, ob eine etwa erforderliche Zustimmung nur im Beschlusswege oder auch formlos erteilt werden kann.

(BGH, Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 96/16; BGH, Urteil vom 07.02.2014 - V ZR 25/13)

Der Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung vornehmen möchte, kann erfolgreich im Wege einer Beschlussersetzungsklage die Zustimmung zu seiner baulichen Veränderung einholen, bzw. ersetzen lassen.

Voraussetzung dafür ist, dass er einen Anspruch auf Zustimmung Erteilung hat.

3.3.1 Kein Zustimmungsanspruch bei bereits erteilter Zustimmung

Soweit einzelne Wohnungseigentümer der Maßnahme bereits zugestimmt haben, wird kein weiterer, einzuklagender Zustimmungsanspruch benötigt.

3.3.2 Kein Nachteil kein Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG

Ein Anspruch auf Zustimmungserteilung besteht, wenn diejenigen Miteigentümern, dier der baulichen Maßnahme nicht bereits anderweitig, auch formlos zugestimmt haben, durch die bauliche Veränderung kein Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht".

Nachteilig im Sinne von § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG ist im Grundsatz jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Diese muss zwar konkret und objektiv sein. Eine erhebliche Beeinträchtigung ist aber nicht erforderlich; nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann

(BGH, Urteil vom 24.01.2014 - V ZR 48/13 = ZMR 2014, 464; BGH, Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 96/16)

Insoweit sind die mit der Maßnahme verbundenen Kosten ebenso wenig wie eine mögliche Haftung im Außenverhältnis zu berücksichtigen

(BGH, Beschluss vom 19.12.1991 - V ZB 27/90; BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11)

Denn die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer sind von den Kosten der § 22 Abs. 1 WEG unterfallenden Maßnahmen ohnehin befreit, § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG.

(BGH, Urteil vom 11.11.2011 - V ZR 65/11 = NJW 2012, 603; BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11)

Allerdings müssen die Fachgerichte bei der Auslegung und Konkretisierung einer Generalklausel, wie sie § 14 Nr. 1 WEG zum Inhalt hat, auch die betroffenen Grundrechte der Wohnungseigentümer berücksichtigen, um deren wertsetzendem Gehalt auf der Rechtsanwendungsebene Geltung zu verschaffen. Ob der Nachteil, der aus baulichen Veränderungen zur Herstellung von Barrierefreiheit erwächst, das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß übersteigt, ist - wie das Berufungsgericht insoweit zutreffend erkennt - aufgrund einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen zu entscheiden

(BGH, Beschluss vom 22. Januar 2004 - V ZB 51/03; BGH, Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 96/16).

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der entstehende Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen muss; was unvermeidlich ist, bestimmt sich nach dem geordneten Zusammenleben (auch) mit gehbehinderten Personen. Bei mehreren geeigneten Maßnahmen steht den übrigen Wohnungseigentümern ein Mitbestimmungsrecht zu.

(BGH, Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 96/16; BGH, Beschluss vom 22.01.2004 - V ZB 51/03; BGH, Urteil vom 13.11.2009 - V ZR 10/09 = NJW 2010, 438)

3.4 Wer kann in der WEG die Beseitigung von baulichen Veränderungen verlangen ?

Auch wenn sich ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB auf die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht, kann ihn ein einzelner Miteigentümer ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend machen.

Eine gemeinschaftliche Rechtsverfolgung kommt nur dann in Betracht, wenn die Gemeinschaft die Rechtsausübung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat.

Denn insoweit besteht lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbandes im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG.

(BGH, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13; BGH, Urteil vom 17.12.2010 - V ZB 125/10 = NJW 2011, 1351)

 

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{myshariff}
93 mal Gelesen Letzte Änderung am Dienstag, 05 Dezember 2017


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