Gerhard Ostfalk

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Können die Instandhaltungskosten für Balkone oder Terrassen entgegen § 21 V Nr. 2 WEG dem Sondereigentümer übertragen werden

Können die Instandhaltungskosten für Balkone oder Terrassen entgegen § 21 V Nr. 2 WEG dem Sondereigentümer übertragen werden - 4.3 out of 5 based on 3 votes
Viele Teilungserklärungen versuchen, die Verteilung der Kostenlast auf den Miteigentümer abzuwälzen, der einen Balkon hat. Das gelingt nicht immer. Und nicht immer ist klar, ob die betreffende Regelung der Teilungserklärung überhaupt wirksam ist.
(C) Ostfalk | Viele Teilungserklärungen versuchen, die Verteilung der Kostenlast auf den Miteigentümer abzuwälzen, der einen Balkon hat. Das gelingt nicht immer. Und nicht immer ist klar, ob die betreffende Regelung der Teilungserklärung überhaupt wirksam ist.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft sind Sanierungskosten nach strengen gesetzlichen Vorgaben auf die Miteigentümer zu verteilen.

Probleme treten immer dann auf, wenn einzelne Miteigentümer z.B. über einen Balkon verfügen und dort zumeist nicht unerhebliche Instandhaltungskosten anfallen, während andere Miteigentümern keinen Balkon haben.

Rechtlich tauchen die gleichen Probleme auf, wenn es um instand zu setzende Fenster geht.

Dann stellt sich die Frage, ob die anfallenden Sanierungskosten von allen Miteigentümern gleichermaßen nach ihren Miteigentumsanteilen getragen werden müssen oder ob es wirksame Mechanismen in der Teilungserklärung gibt, die den Eigentümern der sanierungsbedürftigen Gebäudeteile die Kostenlast auferlegt werden können.

Wenn nichts anderes geregelt ist, sind Kosten für das Gemeinschaftseigentum von allen Mieteigentümern zu tragen. Sondereigentum ist von den Sondereigentümern instand zu halten.

Aber alleine schon die rechtliche Zuordnung der Balkone im Wohnungseigentum ist nicht auf den ersten Blick klar. Der Balkon gehört zur jeweiligen Wohnung, setzt sich aber –je nach vertretener Rechtsauffassung- aus Sondereigentum (Estrich, Fliesen und Innenanstrich) und Gemeinschaftseigentum (Wände, tragende Geschossplatte, Abdichtung der Geschossplatte und Brüstungen/Geländer) zusammen.

Viele Teilungserklärungen versuchen, die Verteilung der Kostenlast auf den Miteigentümer abzuwälzen, der einen Balkon hat. Das gelingt nicht immer. Und nicht immer ist klar, ob die betreffende Regelung der Teilungserklärung überhaupt wirksam ist.

Grundsätzlich kann die Übertragung der Kostenlast von Gemeinschaftseigentum auf den Sondereigentümer auf zwei Arten erfolgen:

  • Regelungen der Teilungserklärung, wonach bestimmte Teile des Gebäudes dem Sondereigentum zugeordnet werden (Zuordnungsklausel), die nicht sondereigentumsfähig sind, können gemäß § 140 BGB in Kostentragungsklauseln umgedeutet werden.
  • Daneben gibt es die Möglichkeit, durch abweichende Kostenregelungen die Kosten von Teilen des Gemeinschaftseigentums einem bestimmten Sondereigentümer aufzuerlegen (Kostenklausel).

 Wir zeigen, wie diese Regelungen aussehen müssen, und wie sie wirken.

 

Inhalt

  1. Instandhaltung von Gemeinschafts- und Sondereigentum
  2. Beschlusskompetenz für Gemeinschaftseigentum
  3. Sondereigentum - Gemeinschaftseigentum
  4. Abweichende Kostenregelung
  5. Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit

  

I.                   Instandhaltung von Gemeinschafts- und Sondereigentum


A.                 Grundsatz: Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe der Gemeinschaft

Zunächst: Die Gemeinschaft ist für die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum und für die dabei anfallenden Kosten verantwortlich.

(BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11)

Dies folgt aus § 21 V Nr. 2 WEG. Die anfallenden Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind also grundsätzlich von allen Miteigentümern anteilig zu tragen, § 16 Abs. 2 WEG.

(AG Köln, Urteil vom 08.05.2015 -215 C 133/14)


B.                 Instandhaltungspflicht des Sondereigentümers

Dagegen ist jeder Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG verpflichtet ist, sein Sonder- bzw. Teileigentum instand zu halten.

 

II.                Beschlusskompetenz für Gemeinschaftseigentum

Zunächst wird daran gedacht, die Kostenverteilungsschlüssel dauerhaft durch einen Beschluss abzuändern. Das ist aber im Ergebnis nicht möglich:


A.                 § 16 Abs. 4 WEG gibt keine Möglichkeit, Verteilungsschlüssel dauerhaft zu ändern

Die Regelung des § 16 Abs. 4 WEG gibt den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz, den Kostenverteilungsschlüssel für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf Dauer zu verändern. Vielmehr muss Gegenstand der Beschlussfassung eine Kostenverteilung im Einzelfall sein. Einem hiergegen verstoßenden Beschluss fehlt die Beschlusskompetenz. Er ist deshalb nichtig

(LG München I, Urteil vom 23.6.2014 1 S 13821/13; BGH, Urteil vom 09.07.2010 - V ZR 202/09)

 

B.                 kein Beschluss über Instandhaltungspflicht durch einzelnen Sondereigentümer

Einem bestimmten Sondereigentümer kann die Instandhaltungspflicht für Teile des Gemeinschaftseigentums nicht durch einen Beschluss auferlegt werden. Beschlüsse über Maßnahmen der Verwaltung von Sondereigentum sind nichtig.

(BGH, 08.07.2011 - V ZR 176/10)

 

Es fehlt die Kompetenz, über die Instandhaltung und Instandsetzung von Sondereigentum zu beschließen. Denn das stellt keine Gebrauchsregelung dar, für die nach § 15 Abs. 2 WEG eine Beschlusskompetenz besteht.

(BGH, 08.07.2011 - V ZR 176/10)

 

III.              Sondereigentum - Gemeinschaftseigentum

Es gibt daher zunächst Versuche, die Kostenlast für die Sanierung von Balkonen, Terrassen, Loggien und Fenster, die alle zum Gemeinschaftseigentum gehören,  durch ihre Zuordnung zum Sondereigentum dem Sondereigentümer aufzuerlegen.

 

In der Teilungserklärung heißt es dann z.B., dass dass Balkone einschließlich ihrer tragenden und konstruktiven Bestandteile zum Sondereigentum bestimmter Wohnungsinhaber gehören sollen.

 

A.                 Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum

Ohne Probleme können durch Vereinbarung in der Teilungserklärung bestimmte Teile des Gebäudes, die eigentlich nach § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG Gegenstand des Sondereigentums sind, zum gemeinschaftlichen Eigentum erklärt werden.

 Umgekehrt geht das nicht:

 

B.                 Konstruktive Gebäudebestandteile können dem Sondereigentum nicht zugeordnet werden

Eine Zuweisung von konstruktiven Gebäudeteilen zum Sondereigentum ist nicht rechtswirksam.

Gebäudebestandteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind bzw. Bestandteile, durch deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügen die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird, gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum, § 5 Absatz 1 und 2 WEG.

(AG Köln, Urteil vom 08.05.2015 -215 C 133/14)

 

Vereinbarungen können die Grenze zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben.

(BGH Urt. v. 26.10.2012, Az. V ZR 57/12 Rn. 10)

 

Die konstruktiven Teile des Balkons, zu denen die Bodenplatte, die Isolierschicht, die Balkonbrüstung und die Decke gehören, stehen im Gemeinschaftseigentum, es handelt sich um zwingendes Gemeinschaftseigentum. Eine abweichende Regelung in der Teilungserklärung ist unbeachtlich, da diese Teile nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können.

(LG Köln, Urteil vom 4.10.2012 29 S 91/12; vgl. Jennißen-Grziwotz, WEG, 3. Aufl., § 5 Rdn. 26 [68] m.w.Nachw.)

 

Zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen auch Brüstungen, Decken, Türen, Bodenplatte und Isolierschicht, zudem Abdichtungsanschlüsse zum Gebäude.

(OLG München, Beschluss vom 30.01.20017, Az. 34 Wx 116/06).

 

Für Balkone ist außerdem anerkannt, dass die Seitenbegrenzung, das Geländer und die Bodenplatte einschließlich des isolierenden Belages zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind, da sie in der Regel für den Bestand des Gebäudes maßgeblich im Sinne des § 5 Abs. 1 und 2 WEG sind.

(AG Oldenburg (Oldbg), Urteil vom 19.02.2008 – E 10 C 10016/07)

 

C.                 Umdeutung eine Zuordnungsklausel gem. § 140 BGB

Aber: Auch wenn eine Zuordnung von zwingendem Gemeinschaftseigentum zum Sondereigentum nach obigen Grundsätzen nichtig ist, kann eine gem. § 140 BGB gebotene Umdeutung ergeben, dass für Gegenstände im räumlichen Bereich des Sondereigentums die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf Kosten der jeweiligen Wohnungseigentümer erfolgen sollen.

(OLG Karlsruhe, Beschluss vom 07.07.2010 -11 Wx 115/08)

 

Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB.

 

Nach den in Rechtsprechung und Literatur anerkannten Auslegungsregeln ist auch bei der Auslegung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen gem. § 133 BGB der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an den buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Dabei ist auf den Wortlaut und den objektiven Sinn der im Grundbuch eingetragenen Erklärung abzustellen, so wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstlegende Bedeutung ergibt .

(OLG Karlsruhe, Beschluss vom 07.07.2010 -11 Wx 115/08)

 

1.                  Von den Gerichten entschiedene Umdeutungsfälle

Nach diesen Auslegungsregeln ist also zunächst danach zu fragen, welcher Zweck mit der Zuweisung verfolgt werden sollte?

Lässt sich der Wille in dieser Weise feststellen, gilt nach § 140 BGB das Rechtsgeschäft, dessen Erfordernisse mit der unwirksamen Zuweisung zu Sondereigentum entsprochen wird.

In Betracht kommen:

  1. Begründung eines Sondernutzungsrechts mit Übertragung der Instandhaltungslast und der Kostenlast
  2. Begründung eines Sondernutzungsrechts mit Übertragung der Kostenlast
  3. Vereinbarung über die Übertragung der Instandhaltungslast und der Kostenlast
  4. Vereinbarung über die Kostenlast

(vergl. Jost Emmerich, Instandsetzung an der Grenze von Gemeinschafts- und Sondereigentum, ZWE, 2017, 161, 166)

 

a)                 Begründung eines Sondernutzungsrechts mit Übertragung der Instandhaltungslast und der Kostenlast

Für diesen Fall konnte ein rechtsprechungsnachweis nicht gefunden werden.

 

b)                 Begründung eines Sondernutzungsrechts mit Übertragung der Kostenlast

Für diesen Fall konnte ein rechtsprechungsnachweis nicht gefunden werden.

 

c)                  Vereinbarung über die Übertragung der Instandhaltungslast und der Kostenlast

Das OLG Karlsruhe hat in einem solchen Fall eine Umdeutung angenommen. Durch eine gem. § 140 BGB gebotene Umdeutung ergibt sich, dass für die Fenster und Türelemente im räumlichen Bereich des Sondereigentums die Instandhaltungs und Instandsetzungspflicht auf eigene Kosten bei den jeweiligen Wohnungseigentümern liegt.

(OLG Karlsruhe, Beschluss vom 07.07.2010 -11 Wx 115/08)

 

d)                 Vereinbarung über die Kostenlast

Für diesen Fall haben OLG Düsseldorf und OLG Müchen für eine Zuordnung von Fenstern wie folgt entschieden:

Die Bestimmung einer Teilungserklärung, durch die die Fenster dem Sondereigentumsbereich zugeordnet werden, ist gem. § 5 Abs. 2 WEG unwirksam. Eine solche Bestimmung kann im Einzelfall dahin ausgelegt werden, dass der Sondereigentümer der Wohnung, zu der die Fenster gehören, die Kosten ihrer Instandsetzung tragen muss.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.1998 - 3 Wx 546/97; OLG München, Beschluss vom 19.09.2005 – 34 Wx 76/05)

 

2.                  Zum Teil wurde von den Gerichten eine Umdeutung abgelehnt

In den folgenden Fällen haben Gerichte eine Umdeutung abgelehnt:

 

a)                 Für Fenster

Das LG Dortmund hatte eine Umdeutung abgelehnt in einem Fall, in dem die in einer

 

Gemeinschaftsordnung enthaltene -aus den obigen Erwägungen- nichtige Regelung, wonach Fenster zum Bestandteil des Sondereigentums gehören, im Einzelfall im Wege der Umdeutung dahin verstanden werden kann, dass die Kostenlast für die jeweilige Maßnahme denjenigen Wohnungseigentümern aufgebürdet wird, in deren Wohnung sich die zu erneuernden oder zu wartenden Fenster befinden.

 

 

Denn Voraussetzung für eine Umdeutung sei das Bestehen einer weiteren Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen hat.

 

(LG Dortmund, Urteil vom 01.04.2014 -1 S 178/13)

Wenn ein unbefangener Erwerber eines Wohnungseigentums

 

Denn ein unbefangener Erwerber eines Wohnungseigentums kann in diesem Fall der Teilungserklärung als Grundbuchinhalt entnehmen, dass die Gemeinschaft mit solchen Kosten nicht belastet werden soll, sondern vielmehr die Erneuerung von Fenstern, soweit sie sich in seiner Wohnung befinden, zu dem ihm zugewiesenen Pflichten- und Lastenkreis gehört. Der fehlgeschlagenen sachenrechtlichen Erklärung kann dann entnommen werden, dass die Pflicht zur Unterhaltung bestimmter Bauteile einzelnen Wohnungseigentümern obliegen soll.

(LG Dortmund, Urteil vom 01.04.2014 -1 S 178/13)

 

b)                 Für Balkone

Für Balkone hatte das OLG Düsseldorf geurteilt: Auch wenn Balkone in einer Teilungserklärung dem Sondereigentumsbereich zugeordnet sind, ist der Sondereigentümer grundsätzlich nicht verpflichtet, die Kosten der Sanierung der dem Gemeinschaftseigentum unterliegenden Teile des Balkons - hier: Isolierschicht unterhalb der Kragplatte - zu übernehmen.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.1998 - 3 Wx 546/97)

 

Sind Balkone nach der Teilungserklärung ohne weitere Differenzierung dem jeweiligen Sondereigentum zugewiesen, so erstreckt sich die Zuweisung im Wesentlichen auf den Balkonraum und erfaßt insbesondere nicht auch konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile der Balkone, die nicht sondereigentumsfähig sind.

Die Verpflichtung zur Instandsetzung und einer hieraus abgeleiteten Kostentragung für die als Gemeinschaftseigentum anzusehenden Balkonteile trifft die Gemeinschaft entsprechend ihren Anteilen ohne Rücksicht darauf, ob ihrer Wohnungseinheit ein Balkon zugeordnet ist.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.12.1998 - 3 Wx 418/98)

 

IV.             Abweichende Kostenregelung

Daneben können die Wohnungseigentümer aber auch durch eine Vereinbarung –die in einer Teilungserklärung enthalten sein kann- abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung einzelnen Sondereigentümern auferlegen

(BGH, Urteil v. 02.03. 2012 - V ZR 174/11; BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/12).

 

A.                 Auslegung der Gemeinschaftsordnung

Für die Auslegung einer Regelung der Gemeinschaftsordnung, auf die im Grundbuch Bezug genommenen wird, ist ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt.

Eine solche objektive Auslegung ist schon deshalb erforderlich, weil die Regelung auch den Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet.

Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind

(BGH, Urteil v. 02.03. 2012, AZ: V ZR 174/11; BGH, Urteil vom 10.09.1998 - V ZB 11/98)

 

B.                 Klar und eindeutig

Die Regelung muss also klar und eindeutig sein:

 

1.                  Übertragung der Instandhaltungslast durch Vereinbarung

 

Grundsätzlich gibt es hierbei zwei Klauselvarianten, mit denen die Kosten von Gemeinschaftseigentum erfolgreich bestimmten Sondereigentümern auferlegt werden:

 

a)                 Instandhaltungspflicht für Gebäudeteile, die sich im Bereich des Sondereigentums befinden

Es gibt zum einen Teilungserklärungen, die dem jeweiligen Sondereigentümer die Instandhaltungslast nicht nur für das Sondereigentum, sondern auch für das gemeinschaftliche Eigentum auferlegen, welches sich im Bereich seines Sondereigentums befindet. Das ist grundsätzlich zulässig.

(vergleiche BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 46/13; AG Köln, Urteil vom 08.05.2015 -215 C 133/14)

 

b)                 Instandhaltungspflicht für Gebäudeteile, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind

Zum anderen ist auch eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, grundsätzlich zulässig.

(BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/12

AG Kerpen, Beschluss vom 12.08.2004 - 15 II 22/04)

 

2.           Instandhaltung und Instandsetzung bezieht die Kostenlast mit ein

Wird die Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Gebäudeteile dem Sondereigentümer auferlegt, ist damit nicht nur die Kostenlast geregelt, sondern dem Sondereigentümer wird auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums gegeben.

(BGH, Urteil v. 02.03. 2012, AZ: V ZR 174/11)

 

In dem gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch.

(BGH, Urteil v. 02.03. 2012, AZ: V ZR 174/11; vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 89).

 

3.                  Keine unklaren Regelungen

 

Die Instandhaltungsregel soll nach Auffassung der Rechtsprechung nicht unklar sein.

 

Erforderlich ist dabei nach Ansicht des AG Köln, dass sich eine Kostentragungspflicht ausdrücklich auch auf das in Rede stehende Gebäudeteil bezieht.

(AG Köln, Urteil vom 08.05.2015 -215 C 133/14)

 

Das Amtsgericht Köln argumentiert dabei in Anlehnung an eine Entscheidung des BGH zur Instandhaltungsverpflichtung für Türen und Fenster. Der Bundesgerichtshof hatte im Jahre 2013 für den Fall von auszutauschenden Fenster und Türen ausgeführt:

 

Unklar ist eine Regelung, die zwar den einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Türen und Fenstern verpflichten, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden, demgegenüber aber den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster davon aber ausnehmen.

 

Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist. Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung.

(BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 46/13)

 

Die Unklarheit resultiert nach Auffassung des BGH also daraus, dass neben einer generellen Instandsetzungsverpflichtung einzelne Teilbereiche von dieser Verpflichtung wieder ausgenommen werden.

 

4.                  Für die Pflicht zur Kostentragung genügt eine Instandhaltungsklausel

Demgegenüber hat der Bundesgerichtshof später im Jahre 2016 eine einfache Klausel zur Überwälzung von Instandhaltungspflichten als ausreichende und klare Kostentragungsklausel verstanden.

 

Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.

(BGH, Urteil vom 28.10.2016 – V ZR 91/16; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 13 Rn. 58).

 

Dem Sondernutzungsberechtigten ist damit in klarer und eindeutiger Weise die Instandhaltungspflicht bezüglich der ihm zugewiesenen Flächen übertragen worden.

 

Die betreffenden Wohnungseigentümer haben die Instandhaltung in eigener Verantwortung vorzunehmen. Erteilen sie entsprechende Aufträge, haben sie im Fall einer Instandhaltungsklausel gegenüber ihren Auftragnehmern auch die Vergütung zu erbringen. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstehen daher insoweit keine Kosten, die zu verteilen wären.

(BGH, Urteil vom 28.10.2016 – V ZR 91/16)

 

Deshalb ist bei Instandhaltungsklause regelmäßig eine Kostenregelung obsolet.

(vgl. BGH, Urteil vom 28.10.2016 – V ZR 91/16)

 

C.                 Sonderproblem: Anfängliche Baumängel

Der Fall anfänglicher Baumängel ist grundsätzlich von einem später auftretendem Instandhaltungsbedarf zu unterscheiden. Hierzu haben wir die folgenden Entscheidungen gefunden:

 

1.                  LG Koblenz, Auch anfängliche Baumängel werden von der Auslegung zur Instandhaltungspflicht erfaßt

Das LG Koblenz ist der Auffassung, dass sich aus einer Instandhaltungsklausel auch eine Verpflichtung für anfängliche Baumängel ergibt.

Es führt hierzu aus: Unabhängig von den Eigentumsverhältnissen trägt jeder Eigentümer die Kosten der Reparatur/Erneuerung von Fenstern und Türen, die zu seiner Einheit räumlich gehören (Rahmen und Glasteile) selbst.

 

Sieht die Teilungserklärung in Abweichung zu den Vorschriften des WEG vor, dass die Instandhaltung und Instandsetzung von Außenfenstern in einer Sondereigentumseinheit vom jeweiligen Sondereigentümer auf eigene Rechnung vorzunehmen ist, so trifft ihn auch die Pflicht die Beseitigung anfänglicher Baumängel an den Fenstern vorzunehmen, also die Pflicht zur ordnungsgemäßen Erstherstellung der Fenster.

(LG Koblenz, Beschluss vom 3.7.2014, 2 S 36/14)

 

2.                  AG Rosenheim, Endurteil v. 21.06.2017 – 8 C 34/16 WEG

demgegenüber verneint das AG Rosenheim eine Instandhaltungspflicht für anfängliche Baumängel und hat hierzu ausgeführt:

Die Auslegung (…) ergibt, dass die jeweiligen Sondereigentümer auch für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums eintrittspflichtig sein sollen, soweit sie sondernutzungsberechtigt sind, aber für anfängliche Baumängel und die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Bauzustands am Gemeinschaftseigentum nicht verantwortlich sind.

 

Eine Kostentragungspflicht der Sondereigentümer für anfängliche Mängel des Gemeinschaftseigentums an in ihrer Sondernutzung liegenden Gebäudeteilen ist in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich geregelt.

 

Im Rahmen der Auslegung der Übertragung der Kostenpflicht ergibt sich, daß auch die Übertragung der Kostenpflicht dort an ihre Grenzen stößt, wo den Eigentümern die Aufklärung des Vorliegens anfänglicher Mängel mit verhältnismäßigen Mitteln nicht mehr möglich ist. Die Teilungserklärung ist dahingehend auszulegen, daß die Eigentümer bei Vorliegen fundierter Informationen, insbesondere beim Vorliegen eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens, die Kompetenz haben, in Abweichung von der Regel der Teilungserklärung eine Kostentragung nach dem allgemeinen Verteilungsmaßstab nach § 16 Abs. 2 WEG zu beschließen.

(AG Rosenheim, Endurteil v. 21.06.2017 – 8 C 34/16 WEG)

 

D.                 Weitere Beispiele

 

1.                  Kosten des Gemeinschaftseigentums zu Lasten des Sondereigentümers

 

a)                 BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/12

 

"Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten."

 

In Übereinstimmung mit dem klaren und eindeutigen Wortlaut, dem insbesondere keine Differenzierung zwischen Sonder- und Ge-meinschaftseigentum zu entnehmen ist, besteht der Sinn der Regelung viel-mehr darin, dass die übrigen - von der Nutzung der Balkone ausgeschlosse-nen - Wohnungseigentümer deshalb von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile befreit sein sollten, weil diese Lasten bei einer Bauweise ohne Balkone nicht angefallen wären.

(BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/12)

 

b)                 BGH, Urteil vom 16.09.2016 – V ZR 3/16

„Jeder Wohnungseigentümer trägt außerdem die Kosten der Instandhaltung und -setzung sämtlicher Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums allein, an denen er den Alleinbesitz hat. Dazu zählen z.B. Balkone, Dachterrassen und Loggien, Außenfenster, Wohnungsabschlusstür, Rollläden, Leitungen, Heizkörper samt Thermostatventilen, Heiz- und Warmwassermessgeräten, soweit diese nicht ohnedies Sondereigentum sind. (...)“

 

Diese Regelung ist so zu verstehen, dass Eigentümer von Wohnungen, die mit einem Balkon ausgestattet sind, für sämtliche diesbezüglich entstehenden Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten aufkommen müssen.

Eine Einschränkung hinsichtlich der konstruktiven sowie der abdichtenden Bestandteile lässt sich dem klaren Wortlaut der Klausel nicht entnehmen

Insbesondere folgt eine solche Einschränkung nicht aus der Bezugnahme auf den "Alleinbesitz" in dem ersten, allgemeinen Teil der Klausel. Der zweite Teil der Klausel lässt nämlich keinen Zweifel daran, dass die Kosten, die mit der Unterhaltung der dort explizit geregelten Teile des Gemeinschaftseigentums verbunden sind, insgesamt denjenigen Wohnungseigentümern zur Last fallen sollen, deren Nutzen sie vornehmlich dienen.

(BGH, Urteil vom 16.09.2016 – V ZR 3/16)

 

c)                  BGH,  Urteil vom 02.10.2015 – V ZR 5/15

"B. Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Gewerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden), sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen."

(BGH, Urteil vom 02.10.2015 – V ZR 5/15)

 

d)                 AG Kerpen

"Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerkes oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone, Terrassen, Veranden) sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen."

 

Im Kern bestimmt die vorstehende Klausel für die Wohnungseigentümer, welche über einen Balkon verfügen, schlicht: Sie müssen die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der zu ihrem Sondereigentum gehörenden Balkone tragen. Der Wortlaut von § 6 Abs. 2 Ziffer 2 bietet dabei keinen Anhaltspunkt dafür, daß bei den Sanierungskosten ein irgendwie geartete Kostentrennung vorzunehmen wäre. Vielmehr deutet der Wortlaut eindeutig dahin, daß die Wohnungseigentümer, zu deren Sondereigentum ein Balkon gehört, in vollem Umfang die Sanierungskosten zu tragen haben, soweit diese auf die Balkone entfallen.

(AG Kerpen, Beschluss vom 12.08.2004 - 15 II 22/04)

 

e)                  LG Koblenz, Auch anfängliche Baumängel werden erfaßt

"Unabhängig von den Eigentumsverhältnissen trägt jeder Eigentümer die Kosten der Reparatur/Erneuerung von Fenstern und Türen, die zu seiner Einheit räumlich gehören (Rahmen und Glasteile) selbst."

 

Sieht die Teilungserklärung in Abweichung zu den Vorschriften des WEG vor, dass die Instandhaltung und Instandsetzung von Außenfenstern in einer Sondereigentumseinheit vom jeweiligen Sondereigentümer auf eigene Rechnung vorzunehmen ist, so trifft ihn auch die Pflicht die Beseitigung anfänglicher Baumängel an den Fenstern vorzunehmen, also die Pflicht zur ordnungsgemäßen Erstherstellung der Fenster.

(LG Koblenz, Beschluss vom 3.7.2014, 2 S 36/14)

 

f)                   OLG München, Beschluss vom 27.09.2006 – 34 Wx 059/06

„Die vor jeder Wohnung befindlichen Balkone unterliegen trotz ihrer Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum der ausschließlichen Benutzung des Wohnungseigentümers, vor dessen Wohnung sie liegen. Er hat hierfür alle Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung allein zu tragen. Der Balkonanstrich wird im Interesse einer einheitlichen Fassadengestaltung im Rahmen des gesamten Außenanstrichs vom Verwalter auf Kosten der Eigentümergemeinschaft veranlaßt. Das gleiche gilt auch für die Dachterrassen.“

 

Eine Gemeinschaftsordnung, die – im Gemeinschaftseigentum stehende – Balkone qua Sondernutzungsrecht der ausschließlichen Benutzung des Wohnungseigentümers, vor dessen Wohnung sie sich befinden, zuordnet und zugleich festlegt, daß der Wohnungseigentümer hierfür alle Kosten der Instandhaltung, mit Ausnahme des Balkonanstrichs, allein zu tragen hat, beinhaltet eine umfassende Instandsetzungspflicht – inklusive konstruktiver Bestandteile – zulasten des Sondernutzungsberechtigten

(OLG München, Beschluss vom 27.09.2006 – 34 Wx 059/06)

 

g)                 LG Braunschweig, Beschluss vom 13.02.2006 – 6 T 767/05 (103)

Enthält die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung folgende Regelung: „Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Gebäudes oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden) sind von ihm auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen“ so sind alle (!) Balkonsanierungskosten von den Wohnungseigentümern zu tragen, deren Sondereigentum über einen Balkon verfügt.

(LG Braunschweig, Beschluss vom 13.02.2006 – 6 T 767/05 (103))

 

2.                  Kosten des Gemeinschaftseigentums nicht zu Lasten des Sondereigentümers

 

a)                 AG Hamburg-Wandsbek

„(1) Jeder Miteigentümer hat auf seine Kosten diejenigen Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder im Sondereigentum oder seinem Sondernutzungsrecht stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, ordnungsgemäß instandzuhalten bzw. instandzusetzen.

(2) Die vorstehende Verpflichtung umfaßt insbesondere:

  1. a) den Fußbodenbelag und den Wand- und Deckenputz, nicht jedoch die Fassade,
  2. b) die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseiten der Abschlußtüren und der Fenster, „

 

Bei den tragenden, konstruktiven Teilen von Balkonen handelt es sich nach einhelliger Auffassung um Gemeinschaftseigentum. Auch die Außenwand eines Hauses steht stets im Gemeinschaftseigentum. Soweit sich Gemeinschaftseigentum „im Bereich des Sondereigentums“ befindet, sollen nach der TE die Instandsetzungsarbeiten von den jeweiligen Miteigentümern getragen werden. Diese Voraussetzung liegt hier aber nicht vor: bei den Balkonen handelt es sich nicht um Gemeinschaftseigentum „im“ Bereich des Sondereigentums der Wohnungen, sondern allenfalls „am“ Bereich desselben – mögen die anderen Miteigentümer auch von der Nutzung ausgeschlossen sein.

Das macht auch § 5 Abs. 2 TE deutlich; in dieser „insbesondere“-Aufzählung sind genannt Fußbodenbelag und Wand-/Deckenputz, Türen und Fenster sowie Versorgungsleitungen: für diese Bestandteile, die alle erkennbar „im“ Sondereigentumsbereich liegen, soll die Regelung von § 5 Abs. 1 TE gelten, nicht aber etwa für den Farbanstrich der Außenseiten von Fenstern und Türen und auch nicht für die Fassade: bei Sanierungsarbeiten an der Fassade soll nicht die Verantwortlichkeit der einzelnen Miteigentümer greifen, sondern die der Gemeinschaft. Balkone sind hier zwar nicht ausdrücklich erwähnt; aus der obigen Darstellung folgt aber nach Auffassung des Gerichts, daß bei den Balkonen nicht von „im Bereich des Sondereigentums“ liegenden Gebäudebestandteilen gesprochen werden kann.

 

(AG Hamburg-Wandsbek, Beschluss vom 21.11.2005 – 715 II 57/05)

 

b)                 Schl-Holst OLG, Beschluss vom 30.03.2006 – 2 W 191/05

Wenn § 6 Abs. 1 Nr. 2 TE „Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden)“, von diesem auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, so meint diese Bestimmung nach ihrem Sinn und Zweck nur solche Bauteile, die dem ausschließlichen Gebrauch des Wohnungseigentümers dienen (OLG Düsseldorf, ZMR 1998, 304 [305 ]).

Das ist bei dem Fußbodenaufbau der Balkone nicht der Fall.

Denn der unbefangene Betrachter, dessen Sicht für die Auslegung von Teilungserklärungen maßgebend ist (vgl. BGH, ZMR 1999, 41 [BGH 10.09.1998 - V ZB 11/98] [44] = NJW 1998, 3713 [BGH 10.09.1998 - V ZB 11/98]), würde es als wenig naheliegend empfinden, wenn er als Wohnungseigentümer nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 TE zur Beseitigung derartiger Schäden auf eigene Kosten verpflichtet wäre.

(Schl-Holst OLG, Beschluss vom 30.03.2006 – 2 W 191/05 )

 

c)                  AG Köln

㤠5 РInstandhaltung

  1. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, die Bestandteile der Hausanlage, die in seinem Sondereigentum stehen oder die sich als gemeinschaftliches Eigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten dauernd in gutem Zustand zu halten. (…)
  2. Die Verpflichtung umfasst insbesondere
  3. a) Den Fußbodenbelag, den Wand- und Deckenputz sowie die Wandbekleidung,
  4. b) Die Fenster und Türen einschließlich Rahmen, der Verglasung und der Beschläge, jedoch ausschließlich der Farbanstriche der Außenseite der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren,

(…)

  1. Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteile der Hausanlage sind, soweit nicht Absatz 1. und 2. anzuwenden sind, auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu halten. (…)“

 

Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung finden sich in § 5 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung. Danach ist der jeweilige Sondereigentümer nur bezüglich seines Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums, welches sich im Bereich seines Sondereigentums befindet, kostentragungsverpflichtet. Eine Konkretisierung erfolgt in § 5 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung. Hiernach erstreckt sich die Verpflichtung insbesondere auf den Fußbodenbelag, den Wand- und Deckenputz, die Fenster und Türen, einschließlich Rahmen, der Verglasung und der Beschläge. Ausgenommen sind jedoch die Farbanstriche der Außenseite der Fenster und Wohnungsabschlusstüren. Eine ausdrückliche Regelung zu den Balkonen findet sich gerade nicht. Gerade in der Zusammenschau der Regelungen in § 5 Nr. 1 und Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass Maßnahmen am Balkon nur vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind. Die Balkone befinden sich nicht im räumlichen Bereich des Sondereigentums. Die Regelung in § 5 Nr. 2 Gemeinschaftsordnung verdeutlicht auch, dass die innerräumlichen Bestandteile gemeint sind; Außenseiten bspw. der Fenster sind gerade ausgenommen. Dies führt – unter Berücksichtigung auch von § 4 Nr. 1a der Teilungserklärung – gerade zu dem Schluss, dass der Abriss und die Erneuerung der Balkone als Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum auch weiterhin hinsichtlich der Kosten von der gesamten Gemeinschaft zu tragen sind.

Entgegen der Auffassung des Klägers kommt aus den gleichen Erwägungen auch eine Umdeutung nach § 140 BGB der Zuweisungsregelung in § 2 Teilungserklärung in eine Kostentragungsregelung vorliegend nicht in Betracht. Insofern ist auch das Urteil des BGH vom 16.11.2012 – V ZR 9/12 – vorliegend nicht einschlägig, da im dortigen Sachverhalt gerade eine Kostentragungsregelung explizit für die Balkone vorhanden war.

(AG Köln, Urteil vom 08.05.2015 -215 C 133/14)

 

V.               Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit

 

Ob ein Verstoß gegen die Teilungserklärung nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führt oder zu deren Nichtigkeit wegen fehlender Beschlusskompetenz zur erstmaligen Begründung einer Kostenlast der Gemeinschaft ist noch nicht geklärt.

 

(BGH, Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 225/11;

BGH, Urteil vom 20.05.2011 - V ZR 175/10;

BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/12)

 

 

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{myshariff}
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