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Verwalterkosten sind keine Betriebskosten

Verwalterkosten sind keine Betriebskosten

Auf einer Anwaltsfortbildung hörte ich kürzlich einen Satz wie „Verwalterkosten sind keine Betriebskosten, aber sie sind Betriebskosten bei der gewerblichen Miete“.
Irgendwie scheint bereits auf den ersten Blick bei dieser Aussage etwas nicht zustimmen. Denn entweder fällt etwas unter den Begriff der Betriebskosten, oder es fällt nicht darunter.

Der Gesetzgeber definiert den Begriff der Betriebskosten nur für den Bereich der Wohnraummiete, denn § 556 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse.
Nach § 556 BGB sind (bei Wohnraummietverhältnissen) Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Mit § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB wird sodann auf die Betriebskostenverordnung verwiesen, unter deren § 1 BetrKV einerseits klargestellt wird, dass die Verwaltungskosten und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht zu den Betriebskosten gehören. Andererseites enthält § 2 BetrKV eine abschließende Aufzählung was als Betriebskosten gilt und auf den Mieter umgelegt werden darf.
Das bedeutet für den Bereich der Wohnraummiete, dass nur das, was in § 2 Betriebskostenverordnung steht, als Betriebskosten anzusehen und damit bei einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag umlagefähig ist.

§ 556 BGB gilt aber nicht für „Nichtwohnraummietverhältnisse“ (Geschäftsraummietverhältnisse) im Sinne des § 578 Abs. 2 BGB.
Dennoch kann man auch bei Geschäftsraummiete den Mieter zu weiteren Kosten neben der Grundmiete verpflichten. Diese können dann aber nicht Betriebskosten heißen, sondern sind als „Nebenkosten“ zu bezeichnen.
Nebenkosten ist der Oberbegriff und Betriebskosten sind nur ein bestimmter Teil aller denkbaren Nebenkosten, und zwar der Teil der Nebenkosten, der für den Bereich der Wohnraummiete als solche definiert sind.
Also könnte der oben formulierte Satz wie folgt richtig gestellt werden:
Verwalterkosten sind keine Betriebskosten und können bei Wohnraummietverhältnissen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Aber bei Nichtwohnraummietverhältnissen, die gemeinhin auch als Geschäftsraummietverhältnisse bezeichnet werden, können Kosten der Verwaltung gleichwohl bei entsprechender Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden.

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