Mietrecht

Mieterhöhung, Modernisierungszuschlag, Taktik des Vermieters

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB richtet sich zum einen nach dem örtlich feststellbaren Mietpreis, der nach dem örtlich gültigen Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen gilt. Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist durch die Kappungsgrenze gedeckelt.

Kappungsgrenze bedeutet, dass die Miete nach § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % erhöht werden darf (Zu beachten, ist ob nach der Mietrechtsreform 2013 Rechtsverordnungen gelten, die nach Ermächtigung der Landesregierungen für einzelne Gebiete oder Stätte die Kappungsgrenze auf 15 % reduzieren können).

Demgegenüber ist die modernisierungsbedingte Mieterhöhung nach § 559 BGB weder zeitlich an eine Wartefrist gekoppelt, noch unterliegt sie der Kappungsgrenze.
Es besteht dabei Einigkeit in der Rechtssprechung, dass der Vermieter grundsätzlich ein Wahlrecht hat, welche Mieterhöhungsmöglichkeit er nutzt und es besteht Einigkeit darüber, dass er beide Mieterhöhungsmöglichkeiten miteinander kombinieren kann. Hierbei ergeben sich – bei Beachtung bestimmter Voraussetzungen – unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten.

Mit den folgenden Beispielen wird erläutert, was damit gemeint ist:

Geht man nach der Variante A vor, und geht von einer alten Grundmiete von 200,00 € aus und einer möglichen ortsüblichen Vergleichsmiete von 250,00 €, so wird in einem ersten Schritt die Miete nach der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben, begrenzt durch die 20 %-tige Kappungsgrenze um 40,00 €.
In einem zweiten Schritt wird ein modernisierungsbedingter Zuschlag in Höhe von 11 % der Modernisierungskosten von 1.000,00 €, also in Höhe von 110,00 € erhoben. Es ergibt sich eine neue Miete von 350,00 €.

Geht man nach der Variante B vor, wird zunächst nur eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung um 110,00 € erhoben, sodass sich zunächst in einem Zwischenschritt die Miete auf 310,00 € erhöhen würde.

Wollte man sodann in einem zweiten Schritt eine Anpassung einer ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen, so ist für den vorliegenden Fall festzustellen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bereits bei 260,00 € liegt, sodass eine weitere Mieterhöhung nicht möglich ist. Es verbleibt im Endergebnis bei einer neuen Grundmiete von 310,00 €.

Geht man nach der Variante C vor, so wird in einem ersten Schritt ein modernisierungsbedingter Zuschlag in Höhe von 110,00 € erhoben.

Auch dann kann noch einmal in einem zweiten Schritt eine Anpassung der Grundmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete vorgenommen werden. Geht man bei dieser Mieterhöhung aber nicht von dem Zustand der bereits modernisierten Wohnung aus, sondern veranschlagt man den Zustand der noch unmodernisierten Wohnung, und macht dies auch gegenüber dem Mieter in dem Mieterhöhungsverlangen deutlich, so kann auch in einem zweiten Schritt noch einmal eine Anpassung der Grundmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden, wobei hier wiederum die Kappungsgrenze zu beachten ist. Diese berechnet sich dann in Höhe von 20 % der alten Grundmiete von 200,00 €, also hier 40,00 €.
Im Ergebnis kommt man dann auch auf eine neue Grundmiete von 350,00 €.

Die Variante A und Variante C kommen zu dem gleichen Ergebnis. Zu beachten ist nur, dass die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber dem Mieter ausdrücklich nur im Bezug auf die alte Grundmiete und im Bezug auf den Zustand der Wohnung vorgenommen werden darf, den sie vor der Modernisierung hatte.