Inhalt
1 Rechtzeitiges Besichtigungsangebot
Es kann für Mieter wie auch Vermieter sinnvoll sein, im Voraus einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Dies bietet dem Vermieter die Möglichkeit, den Zustand der Räumlichkeiten zu begutachten und Rückgabemodalitäten rechtzeitig zu besprechen. Insbesondere wenn es Schäden oder Renovierungsbedarf gibt, kann der Umfang der notwendigen Maßnahmen vorab geklärt werden. Dies kann beiden Parteien zugutekommen, da der Vermieter beispielsweise auf Nachbesserungen verzichten könnte, wenn er ohnehin eine Renovierung plant. Ebenso hat der Mieter die Chance, eventuelle Schäden rechtzeitig zu beheben. In jedem Fall bleiben aber böse Überraschungen am letzten Tag des Mietverhältnisses erspart.
2 Vertraglicher Rückgabezustand
Vor der Übergabe sollte der Mieter klären, in welchem Zustand er die Wohnung zurückgeben muss.
In den wenigsten Fällen ist im Mietvertrag nichts zum Rückgabezustand geregelt. Denn in der Regel ist er durch eine so genannte Schönheitsreparaturklausel währen des Mietverhältnisses dazu verpflichtet, regelmäßig Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Deshalb ist zunächst zu prüfen, ob der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel hat, die vorschreibt, welche Renovierungsarbeiten während des Mietverhältnisses hätten durchgeführt werden sollen. Im Zweifel sind diese dann am Ende des Mietverhältnisses nachzuholen.
Die Anforderungen können je nach Zustand der Wohnung und der Mietdauer variieren.
2.1 Wirksame Schönheitsreparaturklausel
Eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag ist nur unter bestimmten Bedingungen wirksam. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat klare Kriterien dafür festgelegt:
Die Wohnung muss bei Mietbeginn renoviert oder zumindest in einem Zustand übergeben worden sein, der einer renovierten Wohnung entspricht. Wird die Wohnung unrenoviert übergeben, ist die Klausel unwirksam, es sei denn, der Mieter erhält einen angemessenen Ausgleich (z.B. Mietnachlass).
Klauseln, die Renovierungsarbeiten nach festen Zeitintervallen (z.B. alle 3, 5 oder 7 Jahre) verlangen, sind unwirksam. Die Fristen müssen flexibel und vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig sein.
Die Klausel darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Dazu gehören Vorgaben wie die Farbwahl (z.B. neutrale Farben) oder verpflichtende Ausführungsarten.
Der Mieter muss nachweisen können, dass die Wohnung bei Übergabe unrenoviert war, um die Unwirksamkeit der Klausel geltend zu machen. Ein Übergabeprotokoll und Fotos sind hierfür hilfreich.
2.2 Keine Renovierungspflicht bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, entfällt die Pflicht des Mieters, am Ende des Mietvertrages Schönheitsreparaturen durchzuführen. In einem solchen Fall kann er die Wohnung mit den üblichen Gebrauchsspuren zurückgegeben.
Schönheitsreparaturen umfassen nur die Beseitigung von normalen Gebrauchsspuren, nicht aber die Beseitigung von Schäden.
2.3 Schäden der Mietsache
Von Gebrauchsspuren sind Schäden der Mietsache zu unterscheiden. Schäden, die nicht durch normalen Gebrauch entstanden sind, müssen separat bei Vertragsende behoben werden. Wichtig ist, dass der Vermieter bei einer Beschädigung der Mietsache dem Mieter keine Nachbesserungsfrist einräumen muss. Erhält er eine beschädigte Mietsache zurück, kann er den Schaden beseitigen lassen und die dabei entstehenden Kosten dem Mieter in Rechnung stellen oder von der Kaution abziehen, ohne dem Mieter zuvor eine Nachfrist zur Schadensbeseitigung geben zu müssen.
Bei Unsicherheiten sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.
Exkurs: Schäden und Gebrauchsspuren
1. Gebrauchsspuren sind Veränderungen, die durch den normalen, vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen (§ 538 BGB). Sie sind unvermeidbar und stellen keine Beschädigung dar.
Beispiele:
- Leichte Kratzer auf Parkett durch Möbelrücken
- Abdrücke von Möbeln auf Teppichen
- Vergilbte Tapeten oder verblasste Wandfarben
- Korrekt verschlossene Dübellöcher in moderater Anzahl
Haftung
Für normale Gebrauchsspuren haftet der Mieter nicht. Sie gelten als Teil des Mietgebrauchs und sind durch die Mietzahlungen abgegolten.
2. Schäden entstehen durch unsachgemäßen oder übermäßigen Gebrauch, der über den normalen Verschleiß hinausgeht. Sie stellen eine Verletzung der Sorgfaltspflicht dar (§ 280 BGB).
Beispiele:
- Tiefe Kratzer oder Brandflecken auf Böden
- Wasserflecken auf Parkett durch unsachgemäße Pflege
- Beschädigte Armaturen oder Sprünge in Waschbecken
- Exzessive oder unsachgemäße Bohrlöcher
Haftung:
Für Schäden haftet der Mieter und muss die Reparatur- oder Ersatzkosten tragen, oft basierend auf dem Zeitwert des beschädigten Gegenstands.
2.4 „Besenrein"
In vielen Mietverträgen steht, dass die Wohnung „besenrein" zurückzugeben ist.
Böden müssen gefegt und Teppiche gesaugt sein. Eine gründliche Reinigung ist nicht erforderlich, es sei denn, dies wurde im Mietvertrag vereinbart.
Alle persönlichen Gegenstände und nicht mitvermietete Einbauten müssen entfernt werden. Falls Einbauten vom Mieter übernommen wurden, kann der Vermieter deren Entfernung verlangen.
3 Rückgabetermin
Es ist ratsam, dem Vermieter einen konkreten Rückgabetermin anzubieten. Wenn keine einvernehmliche Vereinbarung erzielt wird oder Konflikte absehbar sind, ist es sicherer, die Wohnung am letzten Tag des Mietverhältnisses zurückzugeben. Beachten Sie jedoch, dass der Vermieter normalerweise bevorzugt, dass die Übergabe bei Tageslicht erfolgt. In den Wintermonaten ist es daher ratsam, einen Termin während der Tagesstunden anzubieten. Dabei muss vielfach mitberücksichtigt werden, dass der Mieter in der Regel seine Lampen bereits abmontiert hat, und künstliches Licht dann nicht mehr in ausreichendem Umfang zur Verfügung steht.
Umgekehrt kann es aber natürlich auch zur Strategie eines Mieters gehören, die Wohnung mit schlechten Lichtverhältnissen zurückzugeben und darauf zu hoffen, dass dem Vermieter ein schlechter Renovierungszustand nicht auffällt, er aber die Ordnungsgemäßheit der Wohnungsrückgabe quittiert.
Wenn die Wohnung nicht am letzten Tag des Mietverhältnisses zurückgegeben werden soll, sondern beispielsweise an einem Wochenende, sollten Sie mindestens drei geeignete Termine vorschlagen. Gleichzeitig sollte der Vermieter aufgefordert werden, ebenfalls mindestens drei Terminvorschläge zu unterbreiten, wenn er sich auf keinen der angebotenen Termine einlassen kann oder will. Die Terminvorschläge sollten für beide Seiten zumutbar sein.
4 Übergabe und Protokollierung
Die Erstellung eines gemeinsamen Zustandsprotokolls kann hilfreich sein, sollte jedoch nicht erzwungen werden, wenn Uneinigkeit über den Zustand besteht. Stattdessen empfehlen wir, individuelle Protokolle zu erstellen. Dokumentieren Sie selbst den Zustand der Wohnung ausführlich, indem Sie Fotos machen und den festgestellten Zustand in einem formularmäßigen Protokoll festhalten. Achten Sie darauf, dass nicht nur der sichtbare Zustand erfasst wird, sondern auch die Funktionsfähigkeit der Einrichtungen überprüft wird. Prüfen Sie also jedes Fenster und jeden Fenstergriff auf Funktion, betätigen sie jede WC-Spülung und jeden Wasserhahn. Die Hinzuziehung eines Zeugen, vorzugsweise eines Fachmannes, ist in Konfliktsituationen empfehlenswert. Auch ein erfahrener Fachanwalt für Mietrecht kann hier hilfreich sein.
Bei der Protokollierung sollten in jedem Fall die Zählerstände der Verbrauchsuhren am besten fotografisch dokumentiert werden. Hier ist darauf zu achten, dass die erfassten Ziffern ausreichend beleuchtet und auf dem Foto lesbar sind.
Zurückgegebene Schlüssel sind ebenfalls festzuhalten. Auch hier kann ein Foto aller übergebenen Schlüssel nachträglichen Streit vermeiden.
4.1 Vorbereitung
4.1.1 Allgemeine Vorbereitung
Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Begehung und lassen Sie sich nicht unter Druck setzen.
4.1.2 Vorbereitung des Mieters für den Übergabetermin
Stellen Sie sicher, dass die Wohnung leer und besenrein ist. Alle persönlichen Gegenstände, Möbel und nicht gemietete Einbauten müssen entfernt sein.
Sie können vorab selbständig schon alle aktuellen Zählerstände (Strom, Wasser, Gas) notieren und am Rückgabetag zur Prüfung vorlegen.
Prüfen Sie, ob alle Schlüssel vollständig sind (Wohnungstür, Haustür, Briefkasten, Keller etc.).
Fertigen Sie selbst Fotos oder Videos vom Zustand der Wohnung an, um den Übergabezustand unabhängig zu dokumentieren.
Bereiten Sie ein eigenes Protokoll für die Rückgabe der Wohnung vor. Hierzu können Sie auf vorbereitete Formulare zurückgreifen.
4.1.3 Vorbereitung für den Vermieter
Bereiten Sie ein Formular für die Übergabe der Wohnung vor.
Wenn Sie die Wohnung vom Mieter zurücknehmen, prüfen Sie, ob Sie bei Übergabe der Wohnung an den Mieter ein Protokoll erstellt hatten und nehmen das bei Rücknahme der Wohnung zum Vergleich mit.
Führen Sie die Übergabe bei Tageslicht durch, da Mängel so besser erkennbar sind.
4.2 Durchführung
4.2.1 Zeuge
Nehmen Sie einen unabhängigen Zeugen zur Übergabe mit. Es kann hilfreich sein, jemanden mitzunehmen, der Erfahrung mit Wohnungsübergaben hat oder fachkundig ist, z.B. können Handwerker, Verwalter, Hausmeister, Architekten oder Sachverständige hilfreich sein. Ein erfahrener Fachanwalt für Mietrecht kann ebenfalls herangezogen werden.
4.2.2 Begehung Raum für Raum
Nehmen sie sich Zeit und gehen gemeinsam mit dem Mieter/Vermieter durch alle Räume. Prüfen Sie den Zustand der Wände, Böden, Türen, Fenster, Fenstergriffe sowie sanitären Einrichtungen und Einbauten.
Alle Fenster sind auf Gängigkeit zu prüfen; alle Wasserhähne und Toilettenspülung sind auf Funktion zu prüfen.
4.2.3 Dokumentation von Mängeln
Halten Sie alle sichtbaren Schäden oder Mängel schriftlich im Übergabeprotokoll fest.
Normale Gebrauchsspuren sollten ebenfalls zu Dokumentationszwecken festgehalten werden; sie dürfen nicht als „Schäden" gewertet werden.
In der Regel lohnt es sich nicht, vor Ort über die Bewertung von „Gebrauchsspuren" oder „Schäden" zu diskutieren. Im Zweifel reicht es aus, den Zustand zu dokumentiert, zu fotografiert oder mit einem Kurzvideo festzuhalten. Die Frage, wie der Zustand rechtlich zu bewerten ist, kann dann im Zweifel einem Rechtsanwalt oder in letzter Instanz einem Gericht überlassen werden.
4.2.4 Zählerstände
Erfassen Sie die Zählerstände und tragen Sie sie ins Protokoll ein.
4.2.5 Schlüsselübergabe
Überprüfen Sie alle Schlüssel auf Funktionsfähigkeit und dokumentieren Sie deren Art und Anzahl im Protokoll. In der Regel kann ein Foto aller Schlüssel helfen.
4.3 Übergabeprotokoll
4.3.1 Protokollierung
Das Übergabeprotokoll sollte folgende Punkte enthalten:
- Datum der Übergabe
- Namen von Mieter und Vermieter
- Anwesende Personen (Mieter, Vermieter, Zeugen)
- Adresse der Wohnung
- Zustand der Räume (inkl. Gebrauchsspuren und Mängel)
Achtung! Der Fokus sollte darauf gerichtet werden, den Zustand der Räume objektiv, beschreibend festzuhalten. Ob der beschrieben Zustand sodann als Schaden, Gebrauchsspur oder als Mangel z bewerten ist, muss nicht das Protokoll entscheiden, sondern kann in rechtlicher Hinsicht in aller Ruhe auf Grundlage der objektiven Feststellungen beurteilt werden.
- Zählerstände
- Anzahl der übergebenen Schlüssel.
4.3.2 Klauseln
Als Mieter sollten Sie auf Klauseln achten, mit denen möglicherweise irgendwelche Pflichten anerkannt werden. In manchen vermieterfreundlichen Protokollen sind Anerkenntnis und Verpflichtungsklauseln enthalten, die im Zweifel gestrichen werden sollten.
4.3.3 Unterschrift
Lassen Sie das Protokoll von beiden Parteien unterschreiben. Es dient als Nachweis für den Zustand der Wohnung bei der Übergabe.
Aber auch hier gilt: Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Unterschreiben Sie nur, wenn Sie sich sicher sind, dass die Protokollierung in Ihrem Sinne ist. Ein Übergabeprotokoll muss nicht sofort unterzeichnet werden.
Sie haben als Mieter die Möglichkeit, die Protokollierung zu prüfen, bevor Sie sie akzeptieren.
Wenn sich die Parteien nicht über eine gemeinsame Protokollierung einig sind, könne Sie auch ihr eigenes Protokoll zusammen mit einem Zeugen erstellen.
5 Kaution
Die Mietkaution wird erst nach Klärung aller Ansprüche des Vermieters zurückgezahlt. In der Regel hat der Vermieter bis zu sechs Monate Zeit, die Kaution abzurechnen. Dies ermöglicht es ihm, eventuelle Schäden oder Nachzahlungen für Nebenkosten zu berücksichtigen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf sofortige Rückzahlung, auch wenn keine Mängel festgestellt wurden.
Exkurs: Bohrlöcher
Darf der Mieter während der Mietzeit Bohrlöcher erstellen?
Ja, das Bohren von Löchern gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 538 BGB). Mieter dürfen Bohrlöcher setzen, um Möbel, Regale oder Dekorationsgegenstände zu befestigen. Dies gilt auch für das Anbohren von Fliesen, sofern die Löcher für übliche Badezimmerinstallationen (z. B. Spiegel, Handtuchhalter) notwendig sind.
Allerdings darf der Mieter die Wohnung nicht in einem "unüblichen Maß" durchlöchern, da dies eine Pflichtverletzung darstellen könnte. Gerichte haben entschieden, dass z. B. 59 Löcher in einer Wohnung oder 149 Löcher auf 150 m² noch als zulässig gelten. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass dies Einzelfallentscheidungen sind, und von anderen Gerichten je nach Sachlage anders beurteilt werden kann.
Muss der Mieter Bohrlöcher verschließen?
Die Pflicht, Bohrlöcher zu verschließen, ist in der Rechtsprechung umstritten; daher kann dem Mieter zur Vermeidung von Streitigkeiten geraten werden, im Zweifel seine Bohrlöcher fachgerecht zu verschließen.
Im Grundsatz gelten die folgenden Kriterien:
Ist der Mieter wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, umfasst dies auch das fachgerechte Verschließen von Bohrlöchern.
Viele Schönheitsreparaturklauseln sind jedoch unwirksam (siehe oben). In solchen Fällen besteht keine Verpflichtung zum Verschließen.
Nach einer Ansicht muss der Mieter Bohrlöcher nicht verschließen, wenn er nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Dies gilt auch bei vertragsgemäßer Nutzung (z. B. bei einer üblichen Anzahl von Löchern).
Eine andere Ansicht besagt, dass Bohrlöcher immer zu verschließen sind, unabhängig von der Schönheitsreparaturpflicht, da sie einen Eingriff in die Substanz darstellen. Daher gilt die obige Empfehlung, Bohrlöcher im Zweifel zu verschließen.
Wie und in welcher Qualität sind Bohrlöcher zu verschließen?
1. Materialien und Werkzeuge:
- Spachtelmasse (z. B. Gips oder Fertigmischung)
- Spachtel
- Feines Schleifpapier
- Farbe oder Tapete zur Angleichung
2. Vorgehen:
- Entfernen der Dübel
- Säubern Sie die Bohrlöcher von Staub und Schmutz.
- Füllen Sie die Löcher mit Spachtelmasse und glätten Sie die Oberfläche mit einem Spachtel. (Silikon ist ungeeignet, da es wasserabweisend ist und Farbe darauf nicht haftet.)
- Nach dem Trocknen schleifen Sie die Stelle glatt. Bei tapezierten Wänden ist auf dem Wandniveau unterhalb der Tapete zu nivelieren.
- Streichen oder tapezieren Sie die Wand, um ein einheitliches Erscheinungsbild herzustellen.
- Die verschlossenen Löcher sollten unauffällig sein und sich optisch in die Wand einfügen.
Durch eine ordnungsgemäße Durchführung können Streitigkeiten mit dem Vermieter vermieden werden.
Exkurs:Parkettböden
Gebrauchsspuren
Leichte Kratzer oder Gebrauchsspuren, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen (z. B. Möbelrücken), gelten als normale Abnutzung und müssen nicht beseitigt werden.
Wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält und die Wohnung renoviert übergeben wurde, kann der Mieter verpflichtet sein, den Boden in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Dies umfasst jedoch keine grundlegenden Instandhaltungsmaßnahmen wie Abschleifen und Versiegeln
Schäden am Parkettboden
Tiefe Kratzer, Brandflecken oder andere Beschädigungen, die auf unsachgemäße Nutzung zurückzuführen sind, gelten als Schäden. In solchen Fällen kann der Vermieter Schadenersatz verlangen und muss dem Mieter keine Gelegenheit zur Nachbesserung geben.
Dem Mieter ist zur Vermeidung von kostenintensiven Auseinandersetzungen zu empfehlen, solche Beschädigungen rechtzeitig vor der Wohnungsrückgabe beseitigen zu lassen. Reparaturarbeiten müssen jedenfalls fachgerecht ausgeführt werden.
Instandhaltung des Parkettbodens
Generell ist das Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens nicht Mietersache! Diese Arbeiten gelten als Instandhaltungsmaßnahmen und sind grundsätzlich Aufgabe des Vermieters und nicht des Mieters (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003 -I-10 U 46/03).
