Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig Holstein waren die ersten, die im Jahre 2019 eine Einbaupflicht von Rauchwarnmeldern angeordnet hatten. Hamburg, Hessen und Rheinland-Pfalz zogen 2010, 2012 und 2014 nach.
Schnell stellte sich die Frage, (1.) wer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft zum Einbau der Rauchwarnmelder verpflichtet ist und (2.) wem die Wartung obliegt.
Wer ist zum Einbau der Rauchwarnmelder verpflichtet und wer ist für die Wartung zuständig ?
Denkbar ist ja, dass jeder Eigentümer selbst Rauchmelder einbaut und wartet oder der Verband der WEG diese Pflicht zentral wahrnimmt, oder dass der Bewohner, z.B. auch der Mieter zuständig ist.
Allgemein wurde zunächst davon ausgegangen, dass die den Wohnungseigentümern obliegende gesetzliche Pflicht zum Einbau und zur Nachrüstungspflicht den rechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 WEG treffe. Dabei wurde die Einbaupflicht grundsätzlich als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung angesehen, über die die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschließen können.
Auch die Wartungspflicht wurde als gemeinschaftsbezogene Angelegenheit der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft angesehen, die durch den Verwalter als ihren gesetzlichen Vertreter vertreten wird. Entsprechende Wartungsverträge sollten im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 41 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden können. (Breiholdt und Bielefeld, die Installation von Rauchwarnmeldern aus der Sicht des Vermieters und der Wohnungseigentümergemeinschaft)
Aber ist das richtig ?
Alleine wenn man sein Bauchgefühl fragt, kann man durchaus direkt auch zu der Auffassung gelangen, dass in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Installation von Rauchmeldern vom Verband aus erfolgen sollte. Insbesondere scheint es auf den ersten Blick auch Sinn zu machen, wenn die Wartung der Rauchmelder auch zentral über einen Verwalter gesteuert wird. Dahinter steckt sicherlich die Vorstellung dass ein professioneller Verwalter mit einem professionellen Wartungsvertrag in verlässlicher Weise die Funktionsfähigkeit der Rauchwarnmelder gewährleisten würde.
Als dann in Nordrhein-Westfalen die Pflicht zur Nachrüstung von Rauchmeldeanlagen mit Wirkung zum 01.01.2017 eintrat, hatten bereits viele Wohnungseigentümergemeinschaften in Nordrhein-Westfalen mit Blick auf die Praxis der anderen Bundesländer, entsprechende Beschlüsse gefasst. Da verwundert es, wenn dann Gerichtsentscheidungen, die hintereinander in der Januar Ausgabe 2016 der Zeitschrift für Miet-Wohnungseigentumsrecht auf den Seiten 63 und 64 veröffentlicht wurden, uns etwas anderes sagen.
Nach Auffassung des Amtsgerichtes Bottrop, Urteil vom 18.09.2015 - Az. 20 C 25/15, sei ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung insoweit nichtig, als die Wartungspflicht der Rauchwarnmeldern den Eigentümern auferlegt wurde. Ein Beschluss, wonach die Eigentümergemeinschaft die Wartungsarbeiten an den Rauchmeldern „an sich ziehe“, sei nichtig.
Daneben sei nach § 49 Abs. 7 S. 4 BauO NRW der Bewohner der jeweiligen Wohnung für die Wartung der dort eingebauten Rauchmelder zuständig und nicht der Eigentümer.
Dann wieder, eine Zeitschriftenseite später, heißt es vom Amtsgericht Wuppertal, Urteil vom 30.09.2015 - 91 b C 58/15: Bei einer reinen Wohnanlage sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, eine Gemeinschaftslösung für den einheitlichen Einbau von Rauchmeldern zu beschließen. Ein Beschluss, wonach die Ausstattung in Eigenleistung durch die Wohnungseigentümer zu erfolgen habe, sei nicht ordnungsgemäß.
Wie kommt das? Die Rechtslage ist kompliziert und strittig und vielleicht schon aus diesem Grunde sollte überlegt werden, als Wohnungseigentümergemeinschaft oder als WEG-Verwalter die Finger von irgendwelchen Beschlüssen in diesem Zusammenhang zu lassen.
Zur Klärung:
Zunächst ist zu unterscheiden zwischen (1.) der Verpflichtung zum Einbau von Rauchmeldern auf der einen Seite und (2.) der sich daran anschließenden Wartungsverpflichtung auf der anderen Seite.
1. Einbaupflicht
Dötsch, Richter am Oberlandesgericht Köln, weist darauf hin, dass nach dem Wortlaut des § 49 Abs. 7 S. 3 der Bauordnung NRW den Eigentümer der „Wohnung“ die Einbaupflicht treffe. Dies unterscheide sich von anderen Landesbauordnungen, die als Adressaten der Einbaupflicht die Eigentümerinnen und Eigentümer bereits bestehender Gebäude nennen.
Daher unterscheidet er zwischen Eigentümergemeinschaften, die nur aus Eigentumswohnungen bestehen und Gemeinschaften, die neben Wohnungen auch aus Sondereigentum an Garagen, Stellplätzen oder gewerblichen Einheiten bestehen.
Besteht die gesamte Eigentümergemeinschaft nur aus Wohnungen, so ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzliche Einbauverpflichtung nach der Landesbauordnung NRW wahrzunehmen. Es besteht eine sogenannte „geborene Wahrnehmungskompetenz“ der Eigentümergemeinschaft.
Demgegenüber soll für Wohngemeinschaften bei denen auch Eigentum an Nichtwohnraum besteht, nicht einheitlicher Adressat der gesetzlichen Nachrüstungsverpflichtung sein. Denn das Gesetz richtet sich ja nur an die Eigentümer von „Wohnungen “, nicht aber auch an Eigentümer von Garagen, Gewerbeeinheiten oder anderem Miteigentum.
In der Folge empfiehlt unter anderem der Verband nordrhein-westfälische Immobilienverwalter:
Bei reinen Wohngemeinschaften, die nur aus Eigentumswohnungen bestehen, hat der Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kompetenz dazu, einheitlich über die Nachrüstung aller Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu beschließen.
Das AG Ratingen, 18.11.2014 - 11 C 121/14, ist dabei zudem der Auffassung, dass auf eine bereits vorhandene Teil- oder Vollausstattung einzelner Wohnung keine Rücksicht genommen werden braucht. Das heißt es kommt nicht darauf an, ob bereits in einzelnen Wohnungen Rauchmelder eingebaut sind.
Besteht die Wohnungseigentümergemeinschaft aus gemischten Objekten, also nicht nur aus Wohnungen, sondern auch aus im Sondereigentum stehender Garagen, Stellplätzen oder gewerblicher Teileinheiten, so bestehe eine gekorene Wahrnehmungsbefugnis. Die Wohnungseigentümer können also durch Beschluss die Frage der Nachrüstung „an sich ziehen “.
Aber: Auch davon wird abgeraten. Die Übernahme der Pflichten durch den Verband ist versicherungsrechtlich ein „Supergau “. Sie verlagert die im Bereich der nur mitversicherten Wohnungseigentümer aufgrund der Sonderregelungen in § 6 VGB 2010. Versicherungsnehmer ist der Verband der Wohnungseigentümer. Durch die Übernahme der Einbauverpflichtung bringt sich dieser Verband selbst als Versicherungsnehmer in die Situation, gegenüber der Versicherung handlungsverpflichtet zu sein. Damit übernimmt er eine Verantwortung, die er ohne entsprechenden Kompetenzbeschluss überhaupt nicht hätte.
Im Ergebnis bedeutet das: nur bei reinen Wohnanlagen ist davon auszugehen, dass der Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft dazu verpflichtet ist, zentral die Anschaffung von Rauchmeldern zu beschließen.
Bei gemischtem Eigentum sollte kein Beschluss gefasst werden.
2. Wartungspflicht
Die Wartungspflicht kann den Mietern oder den selbst nutzenden Miteigentümern auferlegt werden.
Die Installationspflicht wird dem Eigentümer auferlegt. Satz 4 dieser Vorschrift regelt die Zuständigkeit für die Erhaltung der Betriebsbereitschaft. Diese hat grundsätzlich der unmittelbare Besitzer sicherzustellen. Den Eigentümer trifft die Wartungspflicht nur dann, wenn er sie bereits vor Geltung der Einbaupflicht, also vor dem 1. April 2013 selber übernommen hat. (AG Bottrop · Urteil vom 18. September 2015 · Az. 20 C 25/15)
