Der Mieter fällt aus allen Wolken, als ihm eine Anhörung des Bauaufsichtsamtes erreicht, mit dem ihm eine Ordnungsverfügung angedroht wird. Dies ist für den Mieter nicht nur ein Schock, sondern stellt ihn vor ernsthafte, existentielle Probleme. Denn wenn das Bauaufsichtsamt tatsächlich Ernst mit dem angedrohtem Nutzungsverbot macht, werden plötzlich nicht unerhebliche Investitionen, die er für das Gewerbe aufgewendet hat, infrage gestellt.
Welche Nuzungsgenehmigung liegt vor
Sowohl Mieter, als auch Vermieter sind gut beraten, sich vor Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages über die Nutzungsgenehmigung des Objektes im Klarem zu sein. Wurde in den Gewerberäumen bislang eine Arztpraxis betrieben und besteht beim Bauamt eine Nutzungsgenehmigung für eine solche Arztpraxis, so ist dies zu unterscheiden von der späteren Nutzung der Räume z. B. als Veranstaltungsraum zum Abhalten von Näh- und Tanzkursen.
Bei einer Änderung des Nutzungszweckes kann es baurechtlich erforderlich sein, sich die Nutzungsänderung genehmigen zu lassen. Hierzu ist es regelmäßig erforderlich, beim Bauamt einen Nutzungsänderungsantrag zu stellen.
Für den betroffenen Gewerbetreibenden stellt sich natürlich die Frage, wer diese Situation zu verantworten hat:
Grundsätzlich ist es Aufgabe des Vermieters, die für die Nutzung der Mietsache zu dem vereinbarten Gebrauch erforderlichen Bau- und Nutzungsgenehmigungen zu beschaffen. Diese Verpflichtung wird konkretisiert durch die Vereinbarungen, die im Mietvertrag stehen. Hierbei ist es ein erheblicher Unterschied, ob als vertraglicher Mietzweck abstrakt eine „gewerbliche Nutzung“ vereinbart wurde oder ob ein konkreter Nutzungszweck, zum Beispiel der „Betrieb eines Party- und Veranstaltungsraumes“ vereinbart wurde.
1.) gewerbliche Nutzung
Im ersten Fall „gewerbliche Nutzung“ wird man wohl davon ausgehen, dass der Vermieter auch nur allgemein für eine gewerbliche Nutzbarkeit seiner Immobilie einzustehen hat. Dabei kann der Mieter vom Vermieter regelmäßig erwarten, dass das Gebäude mit einer Baugenehmigung errichtet wurde und als solches kein „Schwarzbau“ darstellt.
Eine weitergehende Nutzungsgenehmigung für einen besonderen Nutzungszweck kann der Mieter natürlich nicht erwarten.
2.) konkrete Nutzungszweckvereinbarung
Wurde aber im Gewerbemietvertrag ein konkreter Nutzungszweck festgehalten, so kann der Mieter gleichwohl erwarten, dass das Gebäude für diesen Nutzungszweck geeignet ist, was regelmäßig heißt, dass auch eine besondere Nutzungsgenehmigung vorliegt muss.
Insofern kann der Mieter regelmäßig vom Vermieter verlangen, dass die für die Nutzung der Mietsache erforderlichen Bau- und Nutzungsgenehmigungen vom Vermieter beschafft werden.
Davon zu unterscheiden sind besondere „persönliche Erlaubnisse“, wie es zum Beispiel eine Gaststättenerlaubnis ist. In solchen Fällen hängt die Erlaubniserteilung von der persönlichen Geeignetheit des Gaststättenpächters ab. Insofern muss dieses höchst persönliche Recht auch von den Pächtern persönlich beantragt werden.
Die Frage ist, ob bereits eine nicht vorliegende Nutzungsgenehmigung einen Mangel der Mietsache darstellt und damit bereits Mängelgewehrleistungsrechte des Mieters begründen. Dies wird man so nicht sagen können, denn entscheidend kommt es darauf an, ob der konkrete Gebrauch der Gewerberäume beeinträchtigt wird. Dies ist regelmäßig erst dann der Fall, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjektes untersagt oder wenn zumindest konkret zu befürchten ist, dass eine solche Untersagung unmittelbar bevor steht.
Wird dem Mieter von der Baubehörde die gewerbliche Nutzung der Räume verboten, so kann er unter gewissen Umständen Schadensersatz vom Vermieter verlangen. Im jeden Fall muss eine Minderung der vereinbarten Miete geprüft werden, die im Fall eines vollständigen Nutzungsverbotes auch in Höhe von 100 % zugesprochen werden kann.
In der Praxis wird es ratsam sein, den Vermieter bei der behördlichen Androhung eines Nutzungsverbotes in die Verantwortung zu nehmen und ihm unter Fristsetzung aufzufordern, die fraglichen Genehmigungen herbeizuführen. Kommt der Vermieter mit seinen diesbezüglichen Verpflichtungen oder auch Mitwirkungspflichten in Verzug, muss er mit Schadensersatzforderungen des Mieters rechnen.
